Uma SPE (sociedade de propósito específico) é uma empresa criada para um único prédio, com CNPJ próprio. Quando você investe com a Ceni & Southier, o seu capital entra na SPE daquele projeto: o terreno, a obra, os aportes e as contas ficam separados de qualquer outra obra e da própria construtora. Isso dá duas coisas. Segurança: o seu dinheiro só pode ir para o seu prédio, e os riscos são divididos entre os sócios do projeto. Crescimento: você entra pelo custo real da obra, não pelo preço de venda, e o seu patrimônio se valoriza com o prédio. Nos nossos três últimos prédios, a unidade comprada na planta vale hoje entre 120% e 228% a mais. Trabalhamos assim há quase vinte anos: doze obras entregues, zero atrasos.
“Onde fica o meu dinheiro enquanto o prédio é construído?” É a primeira pergunta de todo investidor. A resposta tem três letras.
A SPE, explicada em um minuto
- Um prédio, uma empresaPara cada projeto é criada uma sociedade nova, com CNPJ exclusivo. O único objetivo dela é construir aquele prédio.
- O seu capital entra nessa empresaOs aportes dos investidores vão para a conta da SPE e são usados só naquela obra: terreno, materiais, mão de obra, projeto.
- Contas separadas e visíveisUma obra não paga as dívidas de outra. Os números do projeto ficam numa empresa própria, que pode ser mostrada aos sócios.
- No fim, a sua unidadeCom o prédio pronto e com habite-se, cada investidor recebe o seu apartamento escriturado no próprio nome, com matrícula própria, para usar, alugar ou vender.
É a forma mais usada na construção civil para projetos de investimento, justamente pela flexibilidade e pela segurança jurídica.
Por que é mais seguro
O que protege você
- CNPJ exclusivo: o seu investimento está num projeto com nome e número próprios, não no caixa geral de uma empresa.
- Risco compartilhado: os riscos do projeto são divididos entre os sócios da SPE, não caem sobre um só.
- Registro da obra: antes de vender, o projeto é registrado no Registro de Imóveis (Lei 4.591/64, art. 32).
- Patrimônio de afetação: quando o projeto adota (Lei 10.931/2004), terreno, obra e pagamentos ficam blindados do resto do patrimônio da empresa.
O que garante
- Quase vinte anos trabalhando com SPE.
- Doze obras entregues, todas no prazo; o Solar da Cachoeira tinha prazo em março de 2024 e foi entregue em dezembro de 2023.
- 485 unidades vendidas e mais de sessenta pessoas na equipe.
- Uma empresa familiar, com Márcio e Marlene à frente desde a primeira obra.
Por que rende mais
Na SPE você entra pelo custo real da obra (modelo previsto na Lei 4.591/64, art. 58): paga o que custa construir, não o que custa vender. A diferença entre esse custo e o valor de mercado do apartamento pronto é o seu ganho, e fica no seu patrimônio. Além disso, quando o projeto está sob patrimônio de afetação, ele pode ser tributado pelo Regime Especial (RET), com alíquota unificada de 4% sobre as receitas (Lei 10.931/2004): menos imposto no projeto, mais valor para os sócios.
| Prédio | Pago na planta (contrato) | Anunciado hoje | Valorização |
|---|---|---|---|
| Solar de Lótus, Ingleses Norte | R$ 231.742 (dez/2017) | R$ 760.000 | +228% |
| Solar da Cachoeira, Cachoeira do Bom Jesus | R$ 225.000 (2020) | R$ 675.000 | +200% |
| Solar de Bougainville, Cachoeira do Bom Jesus | R$ 546.276 (2022) | R$ 1.200.000 | +120% |
Valor de compra conforme contrato; valor de hoje conforme anúncios publicados de unidades do mesmo prédio, 2026. Paulo Andrei Dalla Côrt, investidor da Ceni há dez anos, comprou no Bougainville em 2022 por R$ 546 mil e vendeu em 2026 por R$ 1,1 milhão.
Como isso acontece na prática
- Grupo de investidoresCada projeto reúne um grupo de investidores que entra por cotas. No Serene Beach, no Beco dos Milionários (Canajurê), todas as cotas foram vendidas e o grupo foi fechado em dezembro de 2024.
- Investidores que voltamSantiago Peralta, investidor argentino, somou quatro unidades em dois projetos: a 207 e a 306 no Mar do Norte, e a 103 e a 403 no Beriyth Residence.
- Perto de vocêApresentamos os nossos projetos a investidores no Brasil e na Argentina, em Buenos Aires e em Junín, e atendemos pessoalmente, da primeira conversa à entrega das chaves.
Cinco perguntas para fazer antes de entrar numa SPE
- Qual é o CNPJ da SPE deste projeto?
- Qual é o número de registro da incorporação no Registro de Imóveis?
- O projeto tem patrimônio de afetação?
- Quantas obras a construtora entregou, e no prazo?
- Como e quando recebo a minha unidade escriturada no meu nome?
Quer ver como está montada a SPE do nosso próximo projeto? Explicamos pelo WhatsApp, com números.
Fale com um consultor de investimentosPerguntas frequentes
O que é SPE na construção civil?
Uma sociedade de propósito específico: uma empresa criada só para um projeto, com CNPJ próprio, que reúne o terreno, a obra, os aportes e as contas daquele prédio, separados de qualquer outro.
O meu dinheiro está seguro numa SPE?
O seu capital fica num projeto com CNPJ exclusivo, é usado só naquela obra e os riscos são divididos entre os sócios. Com registro da incorporação, patrimônio de afetação e uma construtora com doze obras entregues no prazo, é a estrutura mais segura para investir na planta.
Quanto rende investir numa SPE?
Você entra pelo custo da obra e fica com a diferença até o valor de mercado. Nos nossos três últimos prédios, a unidade comprada na planta vale hoje entre 120% e 228% a mais do que foi pago.
Quem mora fora do Brasil pode investir numa SPE?
Pode. É preciso ter CPF e assinar o contrato pessoalmente ou por procuração. No fim, a unidade é escriturada no seu nome.
O que eu recebo no fim?
O seu apartamento, escriturado e registrado no seu nome, pronto para usar, alugar por temporada ou vender.
O seu capital, num prédio com nome e número próprios.
Mandamos pelo WhatsApp como funciona a SPE do nosso próximo projeto: cotas, cronograma de aportes e os casos de valorização com contrato.
Ceni & Southier · Construímos há vinte anos no Norte de Florianópolis para que o investidor entre pelo custo real da obra — e o patrimônio cresça pelo preço de entrada, não pela promessa.
