¿Qué necesito para manejar el departamento desde Argentina?
- 1. Un poderPara firmar contratos o escrituras sin viajar. Se otorga en el consulado de Brasil en Argentina (no necesita apostilla) o ante un escribano argentino, con la Apostilla de La Haya. Brasil tiene modelos de poder para compra, venta y administración.
- 2. CPF y cuenta en BrasilPara cobrar alquileres y pagar gastos fijos por Pix. Ver abrir una cuenta en Brasil siendo extranjero.
- 3. Una administradoraUna inmobiliaria o un administrador de alquiler por temporada que publique, reciba huéspedes, cobre y resuelva arreglos.
- 4. Un contadorPara declarar en Brasil lo que cobrás de alquiler y coordinar con tu contador en Argentina.
¿Qué hace una administradora y cómo cobra?
| Modalidad | Qué hace | Cómo cobra |
|---|---|---|
| Alquiler anual | Busca inquilino, contrato, garantía, cobro mensual, inspecciones | Un porcentaje del alquiler mensual, y en general una comisión por el primer mes |
| Temporada | Publica en plataformas, recibe huéspedes, limpieza, mantenimiento | Un porcentaje mayor de cada reserva, porque el trabajo es diario |
Pedí la tabla por escrito antes de firmar y compará al menos dos. La diferencia entre anual y temporada, con números, está en alquiler anual, temporario o híbrido.
¿Cuánto se lleva la administradora y cuánto te queda?
En alquiler anual, el mercado cobra de 8% a 12% del alquiler más 50% a 100% del primer mes (Regente, jul/2026); en temporada, de 15% a 30% de lo cobrado, según lo que incluya (PBTur, 2026).
| Modalidad | Qué cobra la administradora | Qué queda a tu cargo |
|---|---|---|
| Alquiler anual | De 8% a 12% del alquiler cada mes, más la intermediación del primer contrato: de 50% a 100% de un alquiler (Regente, julio de 2026) | Expensas extraordinarias y fondo de reserva; el inquilino paga las ordinarias y, si el contrato lo dice, el IPTU (Ley 8.245/1991, arts. 22 y 23) |
| Temporada | De 15% a 30% de lo cobrado: cerca de 15% con anuncio, precio y transferencia; 20% o más con limpieza, mantenimiento y ropa de cama (relevamiento de PBTur, 2026; en Florianópolis no hay una tabla pública) | La comisión de la plataforma (16% en Airbnb, tarifa única), expensas, IPTU, luz, internet y reposición |
Una cuenta de ejemplo en el anual: un departamento de 50 m² al promedio de la ciudad (R$ 61,19 por m², FipeZap, agosto de 2026) se alquila en unos R$ 3.060 por mes. Con 10% de administración te quedan unos R$ 2.750 por mes, y el primer año se paga una vez la intermediación.
En temporada no hay cuota fija: de cada R$ 100 que paga el huésped te quedan entre R$ 54 y R$ 69 después de plataforma y administradora, si las dos cobran sobre el total, y antes de los gastos fijos. Pedí la tabla por escrito, qué incluye cada porcentaje y cada cuánto rinde cuentas. Los gastos que corren aunque no lo alquiles, en cuánto cuesta mantener un departamento.
¿Qué gastos fijos corren aunque no lo alquiles?
| Gasto | Frecuencia |
|---|---|
| Expensas (condomínio) | Mensual |
| IPTU y tasa de basura | Anual o en 10 cuotas |
| Luz, agua, gas, internet | Mensual (con mínimos aunque no uses) |
| Seguro del contenido | Anual, opcional |
Ver expensas e IPTU en Florianópolis.
¿Hacemos la cuenta con tu monto?Decinos cuánto tenés y en cuánto tiempo lo podés necesitar. Te mandamos la cuenta en dólares con un proyecto real.
Hacer la cuenta con mi monto¿Qué conviene controlar cada mes?
Un informe mensual con lo cobrado, lo pagado y las reservas o pagos del inquilino; las boletas de expensas e IPTU al día; y fotos después de cada arreglo. Si comprás en pozo, el control empieza antes: te mandamos el avance de obra con fecha hasta la entrega. Ver cómo seguir una obra desde Argentina.
Antes de dejar el departamento en manos de otro
- ¿Tenés un poder vigente, del consulado o apostillado?
- ¿La cuenta en Brasil está a tu nombre, con CPF?
- ¿Comparaste por escrito la tabla de dos administradoras?
- ¿Quién paga las expensas y el IPTU, y cuándo?
- ¿Acordaste un informe mensual con fotos?
Un departamento en el Norte de la Isla se puede alquilar por día en el verano y por meses el resto del año, a quien viene a trabajar una temporada. Aparte de esa renta está la valorización: poné tu monto y mirá la referencia de 20% al año durante la obra.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Puedo tener un departamento en Brasil viviendo en Argentina?
Sí. Con CPF, un poder y una administradora, todo se maneja a distancia.
¿Cómo hago un poder para Brasil desde Argentina?
En el consulado de Brasil (sin apostilla) o ante un escribano argentino, con la Apostilla de La Haya.
¿Cuánto cobra una administradora en Florianópolis?
Un porcentaje del alquiler, mayor en temporada que en alquiler anual. Pedí la tabla por escrito y compará.
¿Qué gastos tiene un departamento vacío en Brasil?
Expensas, IPTU, tasa de basura y los mínimos de luz, agua e internet.
¿Cómo me paga Airbnb o Booking si vivo en Argentina?
Airbnb libera el pago en general un día hábil después del check-in y lo manda al método que cargues, con opciones que dependen de dónde estás (Airbnb, 2025); Booking paga por transferencia bancaria y, fuera de la zona del euro, en general pide una cuenta en el país del inmueble. Por eso muchos propietarios cobran en una cuenta brasileña a su nombre, como la de no residente (CNR), o a través de la administradora, que les rinde cuentas cada mes.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un alquiler anual?
De 8% a 12% del alquiler cada mes, más la intermediación del primer contrato, de 50% a 100% de un alquiler (Regente, julio de 2026). Pedí la tabla por escrito y qué incluye: cobro, garantía, inspecciones y reclamos.
¿Cuánto cobra una administradora de Airbnb en Brasil?
De 15% a 30% de lo cobrado, según lo que incluya: cerca de 15% con anuncio, precio y transferencia, y 20% o más con limpieza, mantenimiento y ropa de cama (relevamiento de PBTur, 2026). La comisión de la plataforma va aparte.
“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
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