¿Qué diferencia hay entre un departamento en pozo, uno a estrenar y uno usado?
Son tres momentos de compra. En pozo pagás durante la obra y recibís un departamento nuevo con la garantía entera; a estrenar lo comprás terminado y sin uso; usado lo comprás ya habitado, con parte de la garantía corrida y la renta disponible desde la escritura.
En Brasil, un departamento a estrenar se anuncia como novo o pronto para morar. Si todavía se construye, se dice na planta, que es lo que en la Argentina llamás pozo. El usado figura como usado o seminovo cuando el edificio tiene pocos años.
| En pozo | A estrenar (terminado) | Usado | |
|---|---|---|---|
| Cuándo pagás | En cuotas durante la obra | Seña y saldo en semanas | Seña y saldo en semanas |
| Precio de partida | Precio de lanzamiento | Precio de mercado de hoy | Precio de mercado de hoy |
| Etapa de obra | La sumás: del lanzamiento a la entrega | Ya pasó | Ya pasó |
| Garantía de la obra | Cinco años enteros desde la entrega | Cinco años desde la entrega del edificio | Lo que quede de los cinco años; después, nada de la constructora |
| Cuándo empieza a alquilarse | Después de la entrega | Desde la escritura y el amueblado | Desde la escritura |
| Estado de las instalaciones | Nuevas, con el proyecto de hoy | Nuevas | Con los años del edificio |
| Qué podés ver antes de firmar | Planta, memorial y obras ya entregadas de la constructora | La unidad | La unidad y la historia del edificio |
Comparación de Ceni & Southier a partir del Código Civil (Ley 10.406/2002, art. 618) y de la Ley 4.591/1964, consultados en Planalto el 15/10/2026.
Para el investidor, la diferencia de fondo es qué parte del camino compra. En pozo compra también la etapa en que el edificio pasa de terreno a departamento terminado. A estrenar o usado, compra el resultado: un inmueble listo, al precio de un inmueble listo.
Por eso la pregunta útil no es «nuevo o usado» en abstracto. Es cuándo necesitás la plata y qué querés que haga mientras tanto: crecer o pagar renta. Las secciones siguientes responden con números para Florianópolis.
¿Cuánto cuesta un departamento nuevo y uno usado en Florianópolis?
El m² promedio de Florianópolis cuesta R$ 13.607, unos US$ 2.727, y el de Ingleses, R$ 10.455, unos US$ 2.096 (FipeZap, septiembre de 2026). El índice no separa nuevo de usado: la diferencia se mide aviso por aviso, en el mismo barrio y con la misma superficie.
El FipeZap es el índice de precios de venta que se usa en Brasil. Mide el precio pedido en avisos de departamentos, mes a mes. En septiembre de 2026, Florianópolis subió 8,31% en doce meses y quedó 4ª entre 56 ciudades.
| Ejemplo | Superficie | Precio en reales | Precio en dólares |
|---|---|---|---|
| Promedio de Florianópolis | 60 m² | R$ 816.420 | US$ 163.638 |
| Promedio de Florianópolis | 70 m² | R$ 952.490 | US$ 190.910 |
| Ingleses, Norte de la Isla | 60 m² | R$ 627.300 | US$ 125.732 |
| Ingleses, Norte de la Isla | 70 m² | R$ 731.850 | US$ 146.687 |
Cuenta de Ceni & Southier: m² del FipeZap de septiembre de 2026 por la superficie, al dólar de R$ 4,9892 (PTAX del Banco Central do Brasil, 09/10/2026). Es un promedio de avisos, no el precio de una unidad concreta.
El FipeZap no publica el precio del nuevo y del usado por separado. Cualquier frase del tipo «el usado vale tanto por ciento menos en Florianópolis» sin fuente es una opinión. En Buenos Aires sí existe ese número: según el Zonaprop Index citado por La Nación (02/08/2026), el a estrenar costaba US$ 2.945 el m² y el usado US$ 2.221 en junio de 2026; es decir, el nuevo salía 32,6% más caro.
Esa referencia porteña sirve para entender la lógica, no para trasladarla. En la Isla, la ubicación y la tipología pesan tanto como la edad del edificio.
- 1. Fijá el barrio y la tipologíaPor ejemplo, un dormitorio en Ingleses. Comparar un monoambiente con un dos dormitorios, o el Centro con el Norte, mezcla dos mercados.
- 2. Pasá todo a precio por m²Dividí el precio por la superficie privativa (área privativa), no por la total, que suma la parte de áreas comunes.
- 3. Sumá lo que el usado va a pedirReformas, muebles y equipos. En el nuevo, los muebles y la decoración también corren por tu cuenta.
- 4. Poné la fecha de cada precioUn aviso de hace seis meses ya quedó viejo: el índice de la ciudad subió 8,31% en un año.
Para ver cuánto cuesta un departamento en distintas ciudades de Brasil, en dólares, está el precio del departamento en las capitales.
¿Qué garantía tiene un departamento nuevo y cuánta le queda a un usado?
El constructor responde cinco años por la solidez y la seguridad de la obra, contados desde la entrega (Código Civil, art. 618). En un usado de más de cinco años, esa garantía ya terminó; entre particulares, para un defecto oculto rige el plazo de un año del art. 445 del Código Civil.
La garantía de la obra en Brasil tiene tres capas. Conviene conocerlas antes de elegir, porque cambian mucho entre un nuevo y un usado.
| Qué cubre | Plazo | Desde cuándo | Norma |
|---|---|---|---|
| Solidez y seguridad de la obra (estructura, fundaciones, lo que pone en riesgo el edificio) | 5 años | La entrega de la obra | Código Civil, art. 618 |
| Defecto a la vista, comprado a una empresa (relación de consumo) | 90 días | La entrega del inmueble | Código de Defensa del Consumidor, art. 26 |
| Defecto oculto, comprado a una empresa | 90 días | Desde que el defecto aparece | Código de Defensa del Consumidor, art. 26, §3 |
| Defecto oculto en un inmueble comprado a un particular | 1 año | La entrega | Código Civil, art. 445 |
Código Civil y Código de Defensa del Consumidor (Ley 8.078/1990), en Planalto, consultados el 31/10/2026.
Además de la ley, existe la norma técnica de garantías, la ABNT NBR 17170, publicada el 12/12/2022 (CBIC). Fija plazos recomendados por sistema del edificio, como revestimientos, instalaciones y aberturas. En un edificio nuevo, el manual del propietario dice qué plazo tiene cada parte.
- En el a estrenar: recibís el manual do proprietário (ABNT NBR 14037), que dice cómo usar y mantener cada parte y qué plazo de garantía tiene. Guardalo con el contrato.
- En el usado: calculá la edad desde la entrega del edificio, que figura en el habite-se, el certificado de la Prefeitura que habilita el edificio. Si tiene menos de cinco años, la garantía de solidez todavía corre contra la constructora.
- Mantenimiento: la garantía exige que el dueño y el edificio hagan el mantenimiento previsto (ABNT NBR 5674). Pedí el registro de mantenimiento del edificio en los dos casos.
Para el investidor que maneja el departamento desde la Argentina, la garantía entera tiene un valor práctico: menos reparaciones en los primeros años y alguien que responde. Cómo se recibe la unidad y qué se revisa el día de la entrega, en entrega de la obra: habite-se, llaves, escritura y garantía.
¿Cuál se valoriza más, el nuevo o el usado?
Ningún índice público mide por separado la valorización del nuevo y del usado en Florianópolis. Lo que sí se mide es la etapa de obra: quien compra en pozo paga el precio de lanzamiento, y la referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, del lanzamiento a la entrega.
El mercado en su conjunto subió 8,31% en los doce meses hasta septiembre de 2026 (FipeZap). Ese número vale para el promedio de los avisos, nuevos y usados mezclados. No es una proyección: es lo que pasó en el último año.
La etapa de obra funciona distinto. Un edificio se lanza con un precio y se entrega con otro, porque al final es un inmueble terminado en un lugar donde se puede ver. Esa diferencia queda con quien entró al principio. La referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, en interés simple, del precio de lanzamiento al de entrega. Es una referencia, no una garantía.
| Obra de Ceni & Southier | Qué pasó, en dólares |
|---|---|
| Solar de Lótus, entregado en 2021 | De US$ 70.397 (diciembre de 2017) a US$ 145.932: +107% |
| Solar da Cachoeira | +197% |
| Solar de Bougainville, entregado en 2025 | +118% |
| Venta de Paulo Dalla Côrt en el Bougainville | +102% |
Contratos de compra y estudio de Ceni & Southier del 01/10/2026, con el dólar de cada fecha (al dólar del 01/10/2026 para el valor de hoy).
Esos casos responden a la duda que más se repite: comprar algo que todavía no existe. La respuesta está en lo que ya existe. Ceni & Southier entregó 12 obras desde 2005, ocho en Ingleses, dos en Cachoeira do Bom Jesus y dos en el Norte de la Isla, con cero atrasos en 20 años. Todas tienen dirección y se pueden visitar: las 12 obras entregadas.
El usado no pasa por esa etapa: se compra al precio de un inmueble terminado y desde ahí sigue al mercado. Puede valorizarse por una reforma bien hecha o por un barrio que mejora, pero eso ya no es la diferencia entre lanzamiento y entrega. Cómo se comparan la etapa de obra, el alquiler y la tierra está en la inversión inmobiliaria más rentable, y lo que pasó con la misma plata entre 2017 y 2026 en plazo fijo, dólares guardados o pozo.
¿Cuál rinde más en alquiler?
El alquiler anual rinde cerca de 5,4% bruto al año, tanto en el promedio de Florianópolis como en Ingleses (FipeZap Locação, agosto de 2026). El usado cobra desde la escritura; el nuevo empieza después de la entrega, pero sin reformas y con la garantía entera.
La renta bruta es el alquiler de doce meses dividido por el precio del departamento, antes de gastos e impuestos. En Florianópolis, el FipeZap Locação midió R$ 61,19 por m² al mes en agosto de 2026; en Ingleses, R$ 47,2. Divididos por el precio de venta, los dos dan cerca de 5,4% al año.
| Departamento de 60 m² en Ingleses | Reales | Dólares |
|---|---|---|
| Precio (R$ 10.455 por m²) | R$ 627.300 | US$ 125.732 |
| Alquiler anual (R$ 47,2 por m² al mes) | R$ 33.984 al año | US$ 6.811 al año |
| Renta bruta | 5,4% al año | 5,4% al año |
Cuenta de Ceni & Southier con el FipeZap (venta, septiembre de 2026; alquiler, agosto de 2026) y el dólar de R$ 4,9892 (PTAX, 09/10/2026). Antes de expensas, IPTU, administración e impuestos.
Esa es la renta del alquiler por año. La estrategia que usa Ceni & Southier en el Norte es el alquiler híbrido: por noche en el verano y por meses el resto del año, a quien viene a trabajar una temporada (polo tecnológico, nómadas digitales). El alquiler por temporada de hasta 90 días está previsto en la Ley 8.245/1991, art. 48. Así el departamento queda alquilado todo el año.
Para el verano hay un número propio: un dormitorio en enero de 2027 se publicaba por una mediana de R$ 527 la noche en Ingleses (unos US$ 106), R$ 550 en Canasvieiras (unos US$ 110) y R$ 541 en Cachoeira do Bom Jesus (unos US$ 108), según el relevamiento de Ceni & Southier en Booking del 08/10/2026.
¿Y el edificio nuevo alquila mejor? En el alquiler por noche, el huésped elige por fotos, ubicación y comentarios. Un departamento sin uso, con equipos nuevos, llega a las fotos sin reformas previas. En el usado, sumá a la cuenta lo que cuesta dejarlo listo para alquilar. Cómo se arma cada forma de alquiler, en alquiler anual, temporario o híbrido.
¿Cuánto da la cuenta con US$ 100.000 en cada caso?
Con US$ 100.000 (R$ 498.920), un usado alquilado entrega una renta bruta de unos US$ 5.400 por año. En pozo, la referencia de 20% al año durante la obra lleva esos R$ 498.920 a R$ 798.272 en 36 meses, en reales y sin renta durante la obra.
| US$ 100.000 durante 36 meses | Usado alquilado | Pozo, del lanzamiento a la entrega |
|---|---|---|
| Qué produce | Alquiler, desde la escritura | La etapa de obra; alquiler recién después de la entrega |
| Número de referencia | Renta bruta de 5,4% al año (FipeZap Locação, agosto de 2026) | 20% al año durante la obra, interés simple (referencia de Ceni & Southier) |
| En tres años, en reales | Unos R$ 80.825 de alquiler bruto | De R$ 498.920 a R$ 798.272 de valor de referencia |
| En tres años, en dólares de hoy | Unos US$ 16.200 de alquiler bruto | De US$ 100.000 a US$ 160.000 de valor de referencia |
| Gastos durante el período | Expensas, IPTU, administración, reparaciones | Ninguno de esos hasta la entrega |
| Qué no está en la cuenta | La valorización del mercado, que sigue al FipeZap | El cambio: las cuotas y el valor corren en reales |
Cuenta de Ceni & Southier con US$ 100.000 al dólar de R$ 4,9892 (PTAX, 09/10/2026). El alquiler bruto es antes de gastos e impuestos. La referencia de 20% al año no es una garantía.
La cuenta del pozo corre en reales. Si el real se fortalece frente al dólar durante la obra, el resultado en dólares mejora; si se debilita, baja. Con el real 10% más débil al entregar, los R$ 798.272 equivalen a unos US$ 145.450; con el real 10% más fuerte, a unos US$ 177.780.
Las dos cuentas no se suman ni se excluyen. Muchos investidores combinan: entran en pozo y, después de la entrega, alquilan con la estrategia híbrida. Lo que define cuál conviene primero es tu plazo. Si la plata tiene que pagar renta este año, el usado responde a eso. Si puede esperar la obra, el pozo suma una etapa que el usado ya no tiene.
Para hacer la cuenta con tu propio monto está la calculadora de la etapa de obra, con la misma referencia de 20% al año.
¿Qué cambia en expensas, mantenimiento y reglas del edificio?
En los dos casos, las expensas las vota la asamblea y las reglas están en la convención y el reglamento interno. En el usado, las actas muestran obras y cuotas extra aprobadas; en el nuevo, el presupuesto inicial muestra cuánto se va a pagar y qué áreas comunes hay.
Las expensas se llaman condomínio en Brasil. Cubren limpieza, portería, seguro del edificio, mantenimiento y un fondo de reserva. Las aprueba la asamblea de propietarios y se reparten según la fracción de cada unidad (Código Civil, arts. 1.333, 1.334 y 1.336).
| Tema | Nuevo (en pozo o a estrenar) | Usado |
|---|---|---|
| Valor de las expensas | Presupuesto de la primera asamblea; se ajusta cuando el edificio funciona | Valor actual, con la historia de los últimos años |
| Fondo de reserva | Empieza en cero y se arma con las primeras cuotas | Tiene un saldo: pedilo en la rendición de cuentas |
| Obras grandes | Lejos en el tiempo | Fachada, impermeabilización o ascensores, según la edad |
| Reglas del edificio | La convención inicial, registrada con la incorporación | La convención vigente y sus cambios, más las actas |
| Deudas de expensas | No hay | Se transmiten al comprador (Código Civil, art. 1.345) |
| Manual de mantenimiento | Manual del propietario y del edificio (ABNT NBR 14037) | Lo que el síndico conserve |
Código Civil, arts. 1.333, 1.334, 1.336 y 1.345, en Planalto, consultado el 31/10/2026; ABNT NBR 14037 y NBR 5674.
El punto que más pesa en el usado es el artículo 1.345: quien compra responde por las expensas atrasadas del vendedor. Por eso, antes de firmar, se pide la declaração de quitação condominial, la constancia del síndico de que no hay deuda.
Para el alquiler por noche, mirá también qué dice la convención sobre el alquiler por temporada y sobre las áreas comunes. Cada edificio tiene la suya, y es un documento que se lee completo antes de firmar.
Cuánto cuesta tener el departamento por año, con seguro, IPTU y expensas, en cuánto cuesta mantener un departamento en Florianópolis. Qué pasa con las expensas y el fondo de reserva, en expensas en Brasil.
¿Qué papeles pedir antes de comprar uno y otro?
En pozo, el número del registro de la incorporación, el memorial descriptivo y el cronograma. En el usado, la matrícula actualizada, las certificaciones del vendedor, la constancia de expensas al día y la del IPTU. En el a estrenar terminado, además, el habite-se y la matrícula propia de la unidad.
| Papel | Qué es | En pozo | A estrenar | Usado |
|---|---|---|---|---|
| Registro de la incorporación | La inscripción del proyecto en la matrícula del terreno; sin ella no se puede vender (Ley 4.591/1964, art. 32) | Sí | Ya cumplido | No aplica |
| Memorial descriptivo | La lista de materiales y terminaciones de la unidad | Sí | Sí | No |
| Habite-se | El certificado de la Prefeitura que habilita el edificio | Al final | Sí | Sí, para saber la edad |
| Matrícula de la unidad | La «partida» del inmueble en el Registro, con dueño y gravámenes; pedila con menos de 30 días | Al final | Sí | Sí |
| Certidões del vendedor | Los certificados de juicios y deudas de quien vende | De la empresa | De la empresa | De la persona; también del cónyuge |
| Expensas al día | La declaração de quitação condominial | No aplica | Sí, desde la entrega | Sí |
| IPTU al día | La certidão negativa de débitos municipales del inmueble | No aplica | Sí | Sí |
Ley 4.591/1964 y Código Civil, en Planalto, consultados el 31/10/2026. El detalle de cada papel, en la guía de verificación.
Un abogado en Brasil revisa estos papeles en lo que se llama due diligence o estudio de títulos. El paso a paso, con qué certificación se pide en cada lugar, está en verificar un departamento antes de comprar en Brasil.
En el pozo, lo que no se puede revisar en un papel se revisa en las obras que ya existen: las terminaciones, cómo envejeció el edificio, qué dicen quienes compraron. Una constructora seria no se incomoda con esas preguntas. Cómo hacerlo, en cómo saber si la constructora es confiable.
¿Qué conviene revisar en la visita a un usado?
Revisá la unidad con un ingeniero o arquitecto: humedad, instalaciones eléctricas y de agua, aberturas y terminaciones. Del edificio, pedí las actas, el registro de mantenimiento y la edad desde el habite-se. Lo que no se ve en las fotos del aviso aparece en esa visita.
- 1. La humedadManchas en techos, en la base de las paredes y alrededor de ventanas. Mirá también la pintura exterior y las barandas.
- 2. La parte eléctricaEl tablero, la cantidad de circuitos y si soporta aire acondicionado en cada ambiente. En el verano, el alquiler por noche lo pide.
- 3. El agua y los desagüesPresión en la ducha, pérdidas bajo la pileta, el calentador y su edad.
- 4. Aberturas y terminacionesVentanas que cierran bien, pisos sueltos, revestimientos del baño y la cocina.
- 5. El edificioAscensor, fachada, impermeabilización de la terraza, garaje y áreas comunes. Preguntá cuándo fue la última obra grande.
- 6. Los papeles del edificioLas actas de los últimos dos o tres años, el saldo del fondo de reserva y el registro de mantenimiento (ABNT NBR 5674).
Si no podés viajar, un ingeniero o arquitecto de Florianópolis puede hacer la visita técnica y mandarte un informe con fotos. El profesional firma el informe con su registro en el Crea-SC o en el CAU/SC, los consejos de ingenieros y de arquitectos.
En el nuevo, la revisión se hace el día de la entrega, con el manual del propietario en la mano. En Ceni & Southier, antes de entregar las llaves, Marlene, una de las dueñas, revisa cada departamento. Cómo seguir la obra mientras se construye, desde la Argentina, en cómo seguir una obra en Brasil desde Argentina.
¿Cómo se paga y se puede financiar cada uno?
El pozo se paga en cuotas en reales durante la obra, sin pedir crédito a un banco. El usado y el a estrenar terminado se pagan al escriturar, porque un banco brasileño en general no presta a un extranjero sin residencia. En los dos, la plata entra con contrato de cambio a tu nombre.
Para un argentino que no vive en Brasil, el crédito hipotecario de un banco brasileño no es el camino habitual: el banco pide residencia, ingresos en Brasil e historia de crédito local. Por eso el pago en cuotas durante la obra cumple el papel de la financiación. Los caminos, uno por uno, en cómo financiar un departamento en Brasil siendo argentino.
| En pozo | A estrenar o usado | |
|---|---|---|
| Cómo se paga | Entrada y cuotas durante la obra | Seña y saldo al escriturar |
| En qué moneda | Reales, con el ajuste del contrato | Reales |
| Ajuste de las cuotas | Por el índice de costo de construcción que fija el contrato | No hay: precio cerrado |
| Gastos de compra | ITBI, escritura y registro, según el contrato | ITBI, escritura y registro, en semanas |
| Cómo entra la plata | Contrato de cambio a tu nombre, en cada pago | Contrato de cambio a tu nombre |
Ceni & Southier, con el Código Tributario de Florianópolis (ITBI de 2%) y las guías de compra del sitio, octubre de 2026.
Los gastos de compra se pagan en los dos casos. El ITBI de Florianópolis es 2% del valor. La escritura y el registro siguen tablas del estado de Santa Catarina por tramo de valor. El detalle, con un ejemplo, en gastos de compra en Florianópolis, y cómo pasa la plata de la Argentina a Brasil, en cómo transferir dinero de Argentina a Brasil.
Qué entra en el precio de costo de una obra y cómo se ajusta cada cuota, en precio de costo: qué incluye y cómo se ajusta.
¿Cuál conviene según tu objetivo?
Si tu plata puede esperar dos o tres años y querés que crezca, conviene el pozo, por la etapa de obra. Si necesitás renta este año, conviene un usado o un a estrenar terminado que ya se pueda alquilar. Si vas a manejarlo desde la Argentina, pesa la garantía entera del nuevo.
| Si tu caso es este | Conviene | Por qué |
|---|---|---|
| Querés que los dólares crezcan y podés esperar la obra | Pozo | Entrás al precio de lanzamiento y sumás la etapa de obra (referencia de 20% al año) |
| Necesitás renta desde el primer mes | Usado o a estrenar terminado | Se alquila desde la escritura |
| Vas a manejarlo a distancia, sin viajar seguido | Nuevo | Garantía entera, equipos nuevos, menos arreglos los primeros años |
| Querés pagar en partes, sin banco | Pozo | Las cuotas durante la obra reemplazan al crédito |
| Querés usarlo en vacaciones y alquilarlo el resto | Nuevo en pozo o terminado | Alquiler híbrido: por noche en verano y por meses el resto del año |
| Buscás un barrio sin obras nuevas | Usado | Es la única oferta disponible en ese lugar |
Criterios de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Para quién no es el pozo (octubre de 2026)
- Para quien necesita la renta del alquiler este año.
- Para quien va a necesitar esa plata antes de la entrega de la obra.
- Para quien no puede pagar las cuotas en reales con dólares propios durante el plazo de la obra.
Primero el objetivo, después el departamento: ubicación y tipología. Si el objetivo es invertir, la elección entre un monoambiente o dos dormitorios pesa tanto como la de nuevo o usado. El panorama completo, con barrios y números, está en invertir en Florianópolis desde Argentina.
Antes de elegir entre nuevo y usado
- ¿Sabés si tu plata puede esperar la obra o necesita renta este año?
- ¿Comparaste precios por m² en el mismo barrio y con la misma tipología?
- ¿Sabés cuántos años le quedan a la garantía del edificio?
- ¿Pediste la constancia de expensas al día y las actas, si es usado?
- ¿Tenés el número del registro de la incorporación, si es en pozo?
- ¿Hiciste la cuenta en reales y en dólares, con el cambio del día?
Preguntas frecuentes
¿Qué significa departamento a estrenar?
Es un departamento que nunca fue habitado. En Brasil se anuncia como «novo» o «pronto para morar»; si todavía se construye, «na planta».
¿Un departamento de dos o tres años cuenta como usado?
En los avisos de Brasil se lo llama «seminovo». Para la garantía, lo que importa es la fecha de entrega del edificio: los cinco años del art. 618 del Código Civil siguen corriendo hasta completarse.
¿Puedo comprar un departamento usado en Florianópolis siendo argentino?
Sí. Necesitás el CPF, que se saca gratis en el consulado de Brasil con pasaporte, y una transferencia con contrato de cambio a tu nombre. Los pasos están en la guía de compra para argentinos.
¿El departamento nuevo paga más IPTU que el usado?
El IPTU se calcula sobre el valor del inmueble que fija la Prefeitura, no sobre la edad. Un nuevo en la misma calle y con la misma superficie puede tener un valor fiscal más alto; el número exacto figura en el carnê del IPTU de cada unidad.
¿Se puede vender un departamento en pozo antes de la entrega?
Sí, la reventa durante la obra existe. Las condiciones de cada caso las define el contrato de compra.
¿Conviene reformar un usado para alquilarlo por noche?
Conviene cuando la reforma cabe en el precio: sumala al precio del usado y comparalo con un nuevo de la misma zona y superficie. Cocina, baño y aire acondicionado son lo que más mira el huésped en las fotos.
¿Quién paga las expensas mientras un departamento en pozo se construye?
Nadie: el edificio todavía no funciona. Las expensas empiezan con la entrega de las llaves.
¿Por qué invertir con Ceni & Southier?
Una constructora familiar del Norte de la Isla: 12 obras entregadas con dirección desde 2005, cero atrasos en 20 años y la obra a precio de costo, con una empresa por edificio.
- Desde 2005, 12 obras entregadas con dirección: 8 en Ingleses, 2 en Cachoeira do Bom Jesus y 2 en el Norte de la Isla. Podés visitarlas y hablar con quien vive o alquila ahí. Ver las 12 obras.
- Cero atrasos en 20 años: ninguna obra entregada después del plazo del contrato.
- Precio de costo, una empresa por edificio: cada edificio tiene su propia SPE y pagás la construcción por el costo real de la obra (Ley 4.591/1964, art. 58).
- La referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega, en interés simple.
- Te atiende la familia que construye: Márcio, Marlene y Pedro, en español.
Obras entregadas, en dólares
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
Escribí tu nombre para que sepamos a quién se lo mandamos.
Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
