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Guía · La plata

Departamento, bolsa o fondos inmobiliarios (FII) en Brasil: qué conviene a un argentino

Escrita por la familia que construye, con fuente y fecha. Y con lo que ya pasó de verdad: la plata que entró en pozo en 2017 vale hoy el doble en dólares; la misma plata en plazo fijo perdió casi la mitad.

Comparar con mis dólares Hacer la cuenta acá

Actualizado: octubre 20266 min de lectura✓ Banco Central do Brasil, CVM, BYMA, FGC y Ley 11.033/2004

Billetes de pesos y el comprobante de un plazo fijo sobre una mesa — Plazo fijo en pesos−46%US$ 70.397 de dic/2017, renovados cada 30 días, vueltos a dólares hoy

Solar de Lótus, Ingleses Norte, entregado en 2021 — En pozo · Solar de Lótus+107%La misma plata en un departamento comprado en dic/2017, en dólares

Misma plata, mismo período (dic/2017 → oct/2026). Fuente: estudio de Ceni & Southier, oct/2026, con datos del BCRA y del Banco Central do Brasil.

20años construyendo en Florianópolis

12obras entregadas, con dirección

485unidades vendidas

0retrasos de obra

20%al año durante la obra, nuestra referencia

Respuesta directa

Son herramientas distintas, no rivales, y se pueden combinar: desde la Argentina, lo más simple para tener Brasil en la cartera son los CEDEARs de empresas brasileñas: BYMA habilitó 20 en 2025, como Petrobras, Vale e Itaú. En Brasil, la renta fija (CDB y Tesouro) toma como referencia la Selic, 13,75% anual en reales, y los FII, fondos que tienen inmuebles y reparten la renta, cotizan en la bolsa; operar ahí directo pide estructura brasileña. El departamento es lo único que está a tu nombre y que podés usar; a cambio, es menos líquido y tiene gastos que pagar todos los meses.

“Invertir en ladrillo o en bolsa”, “fondos inmobiliarios o departamento en Airbnb” y “cómo invertir en acciones brasileñas desde Argentina” son búsquedas de quien ya decidió mirar a Brasil y no sabe por dónde empezar. Acá van las opciones comparadas por acceso, liquidez, riesgo e impuestos.

Lo que ya pasó · no es proyección

La misma plata de 2017, en cinco lugares distintos.

US$ 70.397 es lo que pagó en pozo, en diciembre de 2017, el comprador de una unidad del Solar de Lótus. Esto es lo que valen hoy esos mismos dólares según dónde los hubiera puesto.

Con US$ 70.397 · dic/2017 → oct/2026

Departamento en pozo · Solar de LótusContrato y aviso publicado hoy+107%US$ 145.932

m² promedio de FlorianópolisFipeZap, en dólares+25%US$ 88.354

m² en Buenos AiresZonaprop Index, en dólares−6%US$ 66.175

Dólares guardados en la cajaPoder de compra (CPI-U, EE.UU.)−26%US$ 51.808

Plazo fijo en pesos, cada 30 días106 renovaciones (BCRA), vuelto a dólares−46%US$ 38.262

+107%en dólares

Solar de LótusIngleses Norte

En pozo, dic/2017US$ 70 mil

HoyUS$ 146 mil

Entregado en 2021

+197%en dólares

Solar da CachoeiraCachoeira do Bom Jesus

En pozo, 2020US$ 44 mil

HoyUS$ 130 mil

Entregado en dic/2023, antes del plazo

+118%en dólares

Solar de BougainvilleCachoeira do Bom Jesus

En pozo, 2022US$ 106 mil

HoyUS$ 230 mil

Entregado en 2025

Cero retrasos en 20 años. Una familia, doce obras entregadas.

El Solar da Cachoeira tenía plazo hasta marzo de 2024 y se entregó en diciembre de 2023. Te mandamos el contrato y la dirección de cada obra para que vayas a verla.

Quiero ver los contratos

Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.

¿Qué opciones tiene un argentino para invertir en Brasil?

Opción	Qué es	Cómo accedés	Liquidez	Riesgo principal
CEDEAR brasileño	Certificado en BYMA que representa una acción de Brasil	Con tu broker argentino. BYMA sumó 14 el 06/02/2025 (relación 1 a 1) y, con los que ya había, llegó a 20 (feb/2025)	Alta	La empresa, su sector y Brasil
Acciones y FII en la B3	La bolsa de San Pablo. Un FII tiene oficinas, galpones o shoppings y reparte el alquiler	Como no residente, bajo la Resolución Conjunta BCB/CVM 13/2024: en general, con representante en Brasil	Alta, con precio que cambia todos los días	El mercado; en FII, inmuebles vacíos
CDB	Depósito a plazo en un banco brasileño	Cuenta en Brasil con CPF	Según el plazo	El banco. Garantía del FGC hasta R$ 250 mil por persona y por banco
Tesouro	Bonos del Estado brasileño para personas	Cuenta en Brasil con CPF	Se vende antes, a precio de mercado	Tasa, inflación y Estado
Departamento	Un inmueble a tu nombre	CPF y escritura; no hace falta residencia	Baja: vender lleva tiempo	Ubicación, constructora y cambio

Fuentes: BYMA (06/02/2025); Resolución Conjunta BCB/CVM 13/2024, vigente desde el 01/01/2025; FGC (2026).

¿Cuánto serían tus dólares?

Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.

Tu monto en dólares

US$

El monto mínimo para simular es US$ 9.000.

Cuándo vendés

Tus US$ 20.000 podrían convertirse en US$ 32.000 +60% · al final de la obra, mes 36

En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).

Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →

¿Cuánto paga la renta fija en Brasil y qué hay que mirar?

La Selic quedó en 13,75% anual el 16/09/2026, después de cinco recortes seguidos; el Copom vuelve a reunirse el 3 y 4 de noviembre. Los CDB y el Tesouro pagan cerca de esa tasa, en reales y antes de impuestos. Es el dato de hoy, no una promesa. Cuatro cuidados:

La inflaciónEl IPCA sumó 4,58% en doce meses hasta septiembre de 2026 (IBGE): esa parte no es ganancia.
El cambioEl resultado en dólares depende de lo que haga el real. Ver riesgo cambiario.
El impuestoPara el residente en Brasil va de 22,5% a 15% según el plazo (Ley 11.033/2004); el no residente tiene reglas propias, y en la Argentina también declarás. Confirmalo con tu contador.
La garantíaEl CDB tiene la del FGC hasta R$ 250 mil por persona y por banco; el Tesouro depende del Estado brasileño; las acciones y los FII no tienen garantía.

¿FII o departamento propio?

Fondo inmobiliario (FII)

Comprás una parte chica de muchos inmuebles, con poco capital, y lo maneja un gestor.
Se vende en la bolsa en el día.
Para la persona física residente, lo que reparte puede estar exento si el fondo cotiza en bolsa, tiene 100 cuotistas o más y nadie tiene 10% o más (Ley 11.033/2004, art. 3).
No elegís el inmueble ni lo usás, y la cuota se mueve con las tasas.
Un FII de galpones o de shoppings no se parece a un departamento en la playa: es otro tipo de inmueble y otro tipo de inquilino.

Departamento propio

Elegís barrio y unidad, y queda a tu nombre en el registro.
Lo usás en vacaciones o lo alquilás.
No tiene precio que cambie cada día.
A cambio pagás IPTU y expensas, buscás inquilino o administrador, y vender lleva tiempo. Ver alquiler anual, temporario o híbrido y expensas.

¿Hacemos la cuenta con tu monto?Decinos cuánto tenés y en cuánto tiempo lo podés necesitar. Te mandamos la cuenta en dólares con un proyecto real.

Hacer la cuenta con mi monto

¿Qué papel cumple el ladrillo en una cartera?

Quien pregunta “ladrillo o bolsa” suele tener algo de cada cosa. Una forma de ordenarlo: liquidez para lo que puede hacer falta en un año, como dólares o renta fija corta; instrumentos de mercado para un horizonte medio, como CEDEARs, acciones o FII; y un bien físico para la plata que no vas a tocar en años. El departamento no le gana a la bolsa en liquidez: aporta otra cosa. Es un activo real, en otra moneda, fuera del sistema financiero argentino y a tu nombre. Lo que tengas afuera, inmueble o inversión, se declara en la Argentina; cómo tributa cada cosa depende de tu caso, así que confirmalo con tu contador. Ver ¿Tu plata trabaja o duerme? e invertir fuera de Argentina.

Antes de elegir entre ladrillo, bolsa o fondos

¿En cuánto tiempo podría necesitar esta plata?
¿Quiero usar el inmueble o solo cobrar una renta?
¿Tengo CPF y cuenta en Brasil, o voy a operar desde la Argentina?
¿Cómo tributa cada opción en Brasil y en la Argentina? Confirmalo con tu contador.
¿Qué parte del total quiero tener en reales?

Si una parte de tu plan es el ladrillo, te mandamos por WhatsApp cómo se compra en pozo a costo real de obra, con los números por escrito.

Hablá con un asesor de inversiones

Preguntas frecuentes

¿Conviene invertir en ladrillo o en bolsa en Brasil?

Depende del plazo y del uso: la bolsa da liquidez diaria; el departamento, un bien a tu nombre que podés usar o alquilar. Se pueden combinar.

¿Un argentino puede comprar acciones brasileñas?

Sí. Desde la Argentina, con CEDEARs en BYMA, que en febrero de 2025 llegó a unos 20 de empresas brasileñas; en la bolsa brasileña directo, como no residente y en general con un representante en Brasil.

¿Qué son los FII de Brasil?

Fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en la bolsa brasileña: tienen inmuebles, como oficinas o galpones, y reparten la renta entre los cuotistas.

¿Cuánto paga la renta fija en Brasil?

Toma como referencia la Selic, 13,75% anual desde el 16/09/2026, en reales y antes de impuestos. Lo que te queda depende de la inflación, el cambio y tu situación fiscal.

¿Se puede invertir en ladrillo sin comprar un departamento entero?

Sí, por tres caminos: cuotas de fondos inmobiliarios (FII) en la bolsa brasileña, con liquidez diaria; plataformas de crowdfunding inmobiliario reguladas por la CVM, con un tope de R$ 20 mil por año para el inversor común (Resolución CVM 88/2022) y poca liquidez; o una cota en el grupo de inversores que construye un edificio (SPE), que se paga durante la obra y no se vende en un día. En los tres, preguntá si aceptan no residentes y cómo se sale antes de tiempo.

¿Qué tipos de fondos inmobiliarios (FII) hay en Brasil?

Los de ladrillo, que tienen inmuebles como oficinas, galpones o shoppings y cobran el alquiler; los de papel, que tienen títulos de deuda inmobiliaria como los CRI; los híbridos, que mezclan los dos, y los fondos de fondos, que compran cuotas de otros FII. Ninguno te deja un departamento a tu nombre.

¿Qué diferencia hay entre un FII y comprar en pozo?

En el FII comprás cuotas de un fondo que ya tiene inmuebles, y las vendés en el día. En pozo comprás una unidad mientras se construye, pagás en cuotas durante la obra y la valorización se acumula hasta la entrega: la referencia de Ceni & Southier es 20% por año durante la obra; ver cuándo entrar.

“¡No inviertas en otro lugar! Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). No compres propiedades en ningún otro lugar; Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”

Paulo Dalla Côrt · empresario, inversor de Ceni desde hace 10 años

Solar de Bougainville: compró en 2022 por US$ 105.755 y vendió en 2026 por US$ 213.658 (R$ 1,1 millón): +102% en dólares. Una venta cerrada, no un aviso.

Quiero un caso así con mi monto

Escrito por la familia Ceni — Márcio, Marlene y PedroEmpresa familiar · veinte años construyendo en el Norte de Florianópolis.Vigente a octubre 2026