Son dos destinos distintos para dos decisiones distintas. Punta del Este es un balneario en dólares: frente marítimo a unos US$ 4.000/m² en promedio, rango general de US$ 2.700 a 3.100 en edificios comunes y US$ 5.000–8.000 en lujo (Piso Inmobiliario / Vizcaya, 2026); temporada corta y muy concentrada; costos de compra altos (ITP 2% + escribano ~4,3% + comisión 3,66%, unos 8–10% del precio); dos horas de Buenos Aires. Florianópolis es una ciudad en reales: R$ 13.531/m² promedio (FipeZap, ago/2026), unos US$ 2.630/m² al cambio del 18/09/2026; ciudad de 537 mil habitantes con universidades y tecnología, demanda todo el año; costos de compra más bajos (ITBI 2% + escritura y registro); dos horas de vuelo. Uruguay da moneda dura y cercanía; Brasil, precio de entrada y ciudad completa. Esta guía pone los criterios lado a lado.
Punta es la primera opción de cualquier argentino que saca plata del peso — y por eso vale compararla en serio con Florianópolis, que aparece cada vez más en la misma conversación. Sin vender ninguna: con los números de cada una.
La tabla: los mismos criterios para los dos
| Criterio | Punta del Este | Florianópolis |
|---|---|---|
| Precio por m², con fuente | Frente marítimo ~US$ 4.000; general US$ 2.700–3.100; lujo US$ 5.000–8.000 (Piso Inmobiliario, Vizcaya, Reporte Inmobiliario, 2026) | R$ 13.531 promedio de la ciudad (FipeZap, ago/2026) ≈ US$ 2.630 a R$ 5,14; Norte de la Isla desde ~R$ 9.000 (Ingleses) hasta ~R$ 25.000 (Jurerê Internacional), anuncios sep/2026 |
| Moneda | Dólar: se compra, se cotiza y se vende en dólares | Real: se compra en reales; la referencia en dólares depende del cambio |
| Costos de compra | ITP 2% (sobre valor catastral) + escribano 3% + IVA y Caja Notarial (~4,3%) + comisión inmobiliaria 3% + IVA (3,66%): ~8–10% (INGAR, Piso Inmobiliario, 2026) | ITBI 2% en Florianópolis + escritura y registro (~1–1,5%); la comisión inmobiliaria la paga el vendedor: ~3–4% (guía de impuestos en revisión legal) |
| Población / ciudad | Maldonado departamento ~200 mil; Punta es balneario | 537.211 hab. (IBGE 2022); capital, universidades, polo tecnológico, gobierno |
| Temporada | Enero, y parte de diciembre y febrero; el resto del año baja mucho | Diciembre a marzo fuerte; demanda de trabajo y estudio el resto del año |
| Quién alquila | Argentinos y brasileños en verano | Argentinos en verano; brasileños y residentes todo el año |
| Cómo se llega desde Buenos Aires | Vuelo ~1 h; Buquebus + auto ~5 h; auto ~7 h | Vuelo ~2 h (hasta ~30 diarios en temporada); auto ~18 h (1.600 km) |
| Idioma y trámite | Español; escribano; compra libre para extranjeros | Portugués; CPF y pasaporte; compra libre para extranjeros |
| Impuestos anuales al propietario | Contribución inmobiliaria, impuesto de primaria, gastos comunes | IPTU, condominio; alquiler tributa en Brasil (retención) |
Fuentes: Piso Inmobiliario, “Mercado inmobiliario Punta del Este 2026”; Vizcaya, informe de mercado; Reporte Inmobiliario, relevamiento de valores Punta del Este; INGAR, calculadora de gastos de compra (2026); FipeZap, agosto de 2026; IBGE 2022; Infomoney, dólar 18/09/2026 (R$ 5,1451). Precios de anuncio, no de escritura.
Qué compra cada perfil
- Quien quiere dólar y cercanía → PuntaSe compra, se alquila y se vende en dólares, a dos horas, en español. Se paga con precio de entrada más alto y temporada corta; fuera de enero, la ocupación cae fuerte y muchos edificios quedan vacíos.
- Quien quiere precio de entrada y ciudad → FlorianópolisEl m² del Norte de la Isla cuesta una fracción del frente marítimo de Punta; hay demanda de alquiler todo el año (universidad, tecnología, residentes) además del verano argentino. Se paga con el cambio del real y el portugués.
- Quien diversifica → los dosNo es raro: Punta por la moneda, Florianópolis por el precio y la demanda anual. Lo que no conviene es comparar un frente marítimo de Punta con un dos dormitorios de Ingleses como si fueran lo mismo.
Tres cosas que se subestiman
En Punta
- Los costos de compra (8–10%) y los gastos comunes en edificios con servicios: pedí el presupuesto anual.
- La temporada de ocho semanas: un departamento vacío diez meses también cuesta.
- La oferta nueva en la Brava y José Ignacio: mucha competencia para alquilar.
En Florianópolis
- El cambio: comprás en reales; tu referencia en dólares se mueve con la cotización.
- El portugués y los trámites brasileños (CPF, contrato de cambio, escritura): se resuelven, pero hay que hacerlos.
- A quién le comprás: en pozo, verificar la constructora es lo primero — cinco chequeos.
Lo que sabemos hacer: Florianópolis, Norte de la Isla
No vendemos en Punta del Este; construimos en Florianópolis hace veinte años, con doce obras entregadas en Ingleses, Cachoeira do Bom Jesus y Canasvieiras. Lo que podemos darte es el número real: cuánto cuesta el m² con fuente, cuánto rinde alquilar línea por línea, y el costo real de obra de nuestros proyectos, por escrito. La comparación con Punta la hacés vos con los números de cada lado.
Antes de elegir destino: cinco preguntas
- ¿Comparé precio por m² en la misma moneda y en la misma zona (frente marítimo vs. frente marítimo)?
- ¿Sumé los costos de compra de cada país?
- ¿Cuántos meses al año va a estar ocupado, y quién lo alquila fuera de temporada?
- ¿En qué moneda quiero tener el ahorro dentro de diez años?
- ¿Verifiqué a quién le compro, en los dos lugares?
¿Querés el número de Florianópolis por escrito para ponerlo al lado del de Punta? Te mandamos precio por m² con fuente, diarias por barrio y costo real de obra.
Hablá con un asesor de inversionesPreguntas frecuentes
¿Es más barato Florianópolis que Punta del Este?
En precio por m², sí: el promedio de Florianópolis (R$ 13.531, unos US$ 2.630 al cambio de septiembre de 2026) está debajo del frente marítimo de Punta (~US$ 4.000) y del rango general (US$ 2.700–3.100). Son mercados distintos: uno en reales, otro en dólares.
¿Cuánto cuesta escriturar en Uruguay y en Brasil?
En Uruguay, entre 8% y 10% del precio para el comprador (ITP 2%, escribano ~4,3%, comisión 3,66%). En Florianópolis, ITBI de 2% más escritura y registro; la comisión inmobiliaria la paga el vendedor. Nuestra guía de impuestos, en revisión legal, detalla el caso brasileño.
¿Dónde se alquila más?
Punta concentra la demanda en enero; Florianópolis tiene verano argentino más demanda de residentes, estudiantes y trabajadores el resto del año. Nuestra guía de temporada trae las diarias del Norte de la Isla.
¿Puedo comprar en Brasil siendo argentino, como en Uruguay?
Sí, con CPF y pasaporte, sin residir. El proceso tiene sus pasos (contrato de cambio, escritura, registro); nuestra guía completa está en revisión legal.
¿Y Miami?
Otro mercado más: precios en dólares más altos que Punta, visa, impuestos de Estados Unidos. Lo dejamos fuera de esta comparación porque cambia de escala.
Vos elegís el destino. Nosotros te damos el número.
Precio por m² con fuente, diarias por barrio, costo real de obra y las direcciones de las doce obras entregadas — por WhatsApp, por escrito.
Punta cotiza en dólares y Florianópolis en reales, pero el mecanismo de crecimiento es el mismo: entrar barato en un lugar caro. Al costo de obra, eso es lo que hacemos hace veinte años.
