¿Cuánto cuesta el m² en Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Núñez y Puerto Madero?
El m² publicado en venta va de US$ 2.742 en Caballito a US$ 5.706 en Puerto Madero, con Núñez en US$ 3.855, Palermo en US$ 3.680 y Belgrano en US$ 3.412 (Mudafy, 08/10/2026). En Villa Urquiza, el a estrenar se publica a US$ 3.327 (UADE, junio de 2026). El promedio de la Ciudad es de US$ 2.484 (Zonaprop, septiembre de 2026).
| Barrio | m² publicado en venta | Fuente |
|---|---|---|
| Puerto Madero | US$ 5.706 | Mudafy, mediana, 08/10/2026 |
| Núñez | US$ 3.855 | Mudafy, mediana, 08/10/2026 |
| Palermo | US$ 3.680 | Mudafy, mediana, 08/10/2026 |
| Belgrano | US$ 3.412 | Mudafy, mediana, 08/10/2026 |
| Caballito | US$ 2.742 | Mudafy, mediana, 08/10/2026 |
| Ciudad de Buenos Aires, promedio | US$ 2.484 | Zonaprop Index, septiembre de 2026 |
Mudafy, informe de octubre de 2026 (datos al 08/10/2026, 57.370 publicaciones en toda la Ciudad): mediana del m² publicado de los departamentos en venta de cada barrio. Promedio de la Ciudad: Zonaprop Index CABA, septiembre de 2026. Villa Urquiza y Recoleta, con la serie de UADE, en la tabla siguiente. Son precios pedidos, no de escritura: en la Ciudad las ventas se cierran, en mediana, un 3,9% por debajo del precio publicado (Mudafy).
Esos números mezclan departamentos usados, a estrenar y en pozo, y cada fuente mide su propia muestra de avisos. Para comparar un aviso con su barrio, usá siempre el mismo criterio: precio dividido por los m² cubiertos, nunca por la superficie total con balcón.
El promedio de la Ciudad sigue 11,3% debajo de su máximo histórico y subió 1,4% en lo que va de 2026 (Zonaprop, septiembre de 2026). Para el m² de la Ciudad entera, comparado con la Isla con los índices de cada lado, mirá Buenos Aires o Florianópolis: el metro cuadrado comparado.
¿Cuánto más cuesta el departamento a estrenar que el usado en cada barrio?
En junio de 2026 el m² a estrenar costaba US$ 4.106 en Palermo, US$ 3.998 en Belgrano y US$ 3.260 en Caballito, entre 17% y 43% más que el usado en seis de los siete barrios medidos (UADE-INECO). En Puerto Madero la diferencia era de 5%.
| Barrio | A estrenar (US$/m²) | Usado (US$/m²) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Palermo | 4.106 | 3.229 | 27% |
| Belgrano | 3.998 | 3.059 | 31% |
| Recoleta | 3.847 | 2.692 | 43% |
| Núñez | 3.828 | 3.283 | 17% |
| Villa Urquiza | 3.327 | 2.837 | 17% |
| Caballito | 3.260 | 2.332 | 40% |
| Puerto Madero | 5.193 | 4.944 | 5% |
UADE-INECO, informe de junio de 2026, con avisos de Argenprop publicados en dólares (precio de oferta, sin cochera). La columna de diferencia es cuenta de Ceni & Southier (a estrenar ÷ usado).
«A estrenar» incluye unidades terminadas y unidades en obra. No hay un índice público del precio del pozo por barrio: cada desarrollador fija su lista, que cambia con la etapa de la obra y el plan de cuotas.
La lectura para el inversor es la misma en los dos países: lo nuevo vale más que lo usado. Quien entra en pozo compra lo nuevo antes de que exista, y la diferencia entre el precio de lanzamiento y el valor del departamento terminado queda con él. Esa es la lógica de la referencia de Ceni & Southier, 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
¿Cuánto sale un monoambiente, un 2 ambientes y un 3 ambientes en Buenos Aires y en Florianópolis?
En la Ciudad, el departamento medio vale US$ 110 mil un monoambiente de 40 m², US$ 131 mil un 2 ambientes de 50 m² y US$ 180 mil un 3 ambientes de 70 m² (Zonaprop, septiembre de 2026). Al m² de Ingleses, los mismos metros salen US$ 83.821, US$ 104.776 y US$ 146.687.
Ojo con los nombres: lo que en Buenos Aires es un 2 ambientes (un dormitorio más el living), en Brasil se publica como 1 quarto o 1 dormitório; un 3 ambientes es un 2 quartos.
| Tipología | Ciudad de Buenos Aires (departamento medio) | Florianópolis, promedio (R$ 13.607/m²) | Ingleses (R$ 10.455/m²) |
|---|---|---|---|
| Monoambiente, 40 m² (studio) | US$ 110.000 | R$ 544.280 · US$ 109.092 | R$ 418.200 · US$ 83.821 |
| 2 ambientes, 50 m² (1 quarto) | US$ 131.000 | R$ 680.350 · US$ 136.365 | R$ 522.750 · US$ 104.776 |
| 3 ambientes, 70 m² (2 quartos) | US$ 180.000 | R$ 952.490 · US$ 190.910 | R$ 731.850 · US$ 146.687 |
Ciudad de Buenos Aires: Zonaprop Index CABA, septiembre de 2026 (unidad media, precio de avisos). Florianópolis e Ingleses: cuenta de Ceni & Southier con el m² del FipeZap de septiembre de 2026 por la superficie, al dólar de R$ 4,9892 (PTAX del Banco Central do Brasil, 09/10/2026). Precios de departamentos terminados en avisos.
La cuenta en metros. Con los US$ 131.000 de un 2 ambientes medio porteño, en Ingleses entran unos 62 m², al m² del FipeZap: un 2 dormitorios chico, o un dormitorio con espacio de sobra. Y en pozo se entra antes de ese precio, al de lanzamiento. Qué tipología conviene para alquilar, en monoambiente o dos dormitorios.
¿Cómo se compra en pozo en Palermo o Belgrano, y qué cambió en 2026?
En la Ciudad, el pozo se compra con un boleto a precio cerrado o adhiriendo a un fideicomiso al costo, con cuotas en dólares o en pesos ajustadas por el índice CAC. Medido en dólares, ese índice subió 21% en los doce meses a septiembre de 2026 (Zonaprop, con datos de la Cámara Argentina de la Construcción).
| Esquema | Qué firmás | Cómo se ajusta |
|---|---|---|
| Precio cerrado | Boleto de compraventa con el desarrollador | Cuotas en dólares fijas, o en pesos con el índice que diga el contrato |
| Fideicomiso al costo | Adhesión al contrato de fideicomiso (Código Civil y Comercial, arts. 1666 a 1707) | En general, pesos ajustados por el índice CAC |
Código Civil y Comercial de la Nación (InfoLEG); Zonaprop Index CABA, septiembre de 2026, serie «CAC en USD» al dólar MEP.
Lo que cambió en 2026. El costo de construir en la Argentina, pasado a dólares, subió 18,5% en lo que va del año y 21% en doce meses (Zonaprop, septiembre de 2026). Para quien paga un fideicomiso con cuotas en pesos ajustadas por el CAC, eso es lo que pesó en su cuota medida en dólares. En el mismo período, el m² promedio de la Ciudad subió 1,4% en el año.
En Florianópolis, la obra al costo se ajusta por un índice de la construcción, como el INCC-M de la FGV, que subió 6,75% en reales en los doce meses a octubre de 2026, mientras el m² terminado de la ciudad subía 8,31% (FipeZap). La comparación de los dos modelos, artículo por artículo, está en el fideicomiso al costo y el precio de costo, lado a lado.
¿Cuánto cuesta el m² en Florianópolis frente a esos barrios?
En Florianópolis el m² promedia R$ 13.607, unos US$ 2.727, y en Ingleses R$ 10.455, unos US$ 2.096 (FipeZap, septiembre de 2026): menos que el m² a estrenar de cualquiera de los siete barrios porteños medidos, y menos que el usado en cinco de ellos (todos salvo Caballito y Recoleta).
| Dónde | US$ por m² | Qué se mide | Fuente |
|---|---|---|---|
| Palermo, a estrenar | 4.106 | Avisos a estrenar | UADE, junio de 2026 |
| Palermo, publicado | 3.680 | Mediana de avisos | Mudafy, 08/10/2026 |
| Caballito, a estrenar | 3.260 | Avisos a estrenar | UADE, junio de 2026 |
| Caballito, publicado | 2.742 | Mediana de avisos | Mudafy, 08/10/2026 |
| Florianópolis, promedio | 2.727 | Índice de avisos (R$ 13.607) | FipeZap, septiembre de 2026 |
| Ingleses, Norte de la Isla | 2.096 | Índice de avisos (R$ 10.455) | FipeZap, septiembre de 2026 |
Reales a dólares al PTAX del 09/10/2026 (R$ 4,9892). Fuentes con muestras y fechas distintas: sirven de referencia, no de comparación exacta.
Florianópolis tiene 537.211 habitantes (IBGE, Censo 2022) y la mayor renta media del trabajo entre las 27 capitales de Brasil, R$ 6.861 (IBGE, PNAD del 2º trimestre de 2026). Ingleses, el barrio más poblado, tiene 46.320 habitantes (REPLAN 2026). Ahí entregó Ceni & Southier ocho de sus doce obras.
Un caso con contrato. El Solar de Lótus, en Ingleses, comprado en pozo en diciembre de 2017 por US$ 70.397, vale hoy US$ 145.932: +107% en dólares (estudio de Ceni & Southier; dólar de cada fecha; el de hoy, al del 01/10/2026). En el Solar da Cachoeira la suba fue de 197% en dólares, y en el Solar de Bougainville, de 118%.
¿Qué pasó con el m² de Buenos Aires y el de Florianópolis en dólares desde 2017?
Entre diciembre de 2017 y 2026, el m² promedio de la Ciudad de Buenos Aires quedó 6% abajo en dólares y el de Florianópolis subió 25,5%. En 2017 la Isla valía 21% menos que la Ciudad por m²; hoy vale algo más (estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026).
| m² promedio, en dólares | Diciembre de 2017 | Variación hasta 2026 |
|---|---|---|
| Ciudad de Buenos Aires (Zonaprop Index) | US$ 2.634 | −6% |
| Florianópolis (FipeZap) | US$ 2.082 | +25,5% |
Estudio 2017–2026 de Ceni & Southier (CC BY 4.0): FipeZap en reales pasado a dólares con el PTAX de cada fecha (el de hoy, al del 01/10/2026); Zonaprop Index CABA, serie histórica del informe de agosto de 2026. Variación hasta agosto de 2026 en la Ciudad y hasta septiembre de 2026 en Florianópolis.
Es el mercado en promedio, de punta a punta. Para el porteño, la lectura es de diversificación: el ladrillo de su barrio y el de la Isla no se movieron juntos en estos nueve años. Lo que sostiene a Florianópolis es simple: la Isla tiene límite para construir y la demanda viene del turismo en el verano y de la tecnología el resto del año (el polo tecnológico es 21% del PIB de la ciudad, Observatorio ACATE, 27/08/2026).
El método completo, con el plazo fijo y el dólar guardado al lado, en el estudio 2017–2026; las causas, en por qué Florianópolis se valoriza.
¿Cuánto se alquila un departamento en el Norte de Florianópolis?
En enero, un dormitorio se alquila por una mediana de R$ 527 la noche en Ingleses (US$ 106), R$ 541 en Cachoeira do Bom Jesus (US$ 108) y R$ 550 en Canasvieiras (US$ 110). Fuera del verano, por meses. En alquiler anual, un año equivale a cerca de 5,4% del precio, igual que el promedio de la ciudad.
| Modelo | Cómo funciona | Número de referencia |
|---|---|---|
| Por noche, en el verano | Airbnb o Booking, de diciembre a marzo | Un dormitorio en enero: R$ 527 a R$ 550 la noche de mediana (US$ 106 a US$ 110) |
| Por meses, el resto del año | A quien viene a trabajar una temporada: polo tecnológico, nómadas digitales; contratos de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48) | Según el contrato |
| Anual | Un inquilino, contrato largo | R$ 47,2 por m² al mes en Ingleses y R$ 61,19 en la ciudad: cerca de 5,4% del precio por año en los dos |
Diarias: relevamiento propio en Booking.com, semana del 10 al 17/01/2027, búsqueda del 08/10/2026, sin impuestos, al dólar de R$ 4,9892. Alquiler anual: FipeZap Locação, agosto de 2026, dividido por el FipeZap venta de septiembre de 2026.
La combinación de los dos primeros es el alquiler híbrido: por noche en la temporada y por meses el resto del año, para que el departamento quede alquilado el año entero. Un dormitorio de 50 m² en Ingleses, en alquiler anual, deja R$ 28.320 por año, un 5,4% bruto de su valor. Cómo elegir el modelo, en alquiler anual, temporario o híbrido; los precios de enero por edificio, en alquiler en enero de 2027 en el Norte.
¿Qué gastos tiene un departamento en Florianópolis una vez entregado?
Desde las llaves se pagan las expensas del edificio y el IPTU, el impuesto municipal anual, más seguro, luz e internet. Si lo alquilás por temporada, se suma la administradora, de 15% a 30% de lo cobrado, y la limpieza entre estadías.
| Gasto | Equivalente porteño | Cuánto y cuándo |
|---|---|---|
| Expensas (condomínio) | Las expensas del consorcio | Según el edificio; desde la entrega de las llaves (STJ, Tema 886) |
| IPTU | El ABL | Según el valor del inmueble; se puede pagar en cuotas |
| Administradora de temporada | La inmobiliaria que gestiona un temporario | De 15% a 30% de lo cobrado (boletín de la PBTur 2026 y tabla de honorarios del CRECI de São Paulo para temporada de hasta 90 días, 30%) |
| Limpieza y ropa de cama | La limpieza entre huéspedes | Por estadía; muchas veces la paga el huésped como tasa de limpieza |
| Seguro, luz e internet | Los mismos servicios | Mensual o anual |
Superior Tribunal de Justicia, Tema 886; PBTur (2026); CRECI-SP, tabla de honorarios, consultada el 27/10/2026.
La cuenta de un año entero, con seguro incluido, está en cuánto cuesta mantener un departamento en Florianópolis; las expensas, en expensas en Brasil; el IPTU, en el IPTU. Del lado argentino, el departamento se declara como bien en el exterior en Bienes Personales (ARCA): confirmalo con tu contador.
¿Qué cambia entre un pozo en Palermo o Belgrano y una obra al costo en Florianópolis?
Los dos se compran antes de que el edificio exista. En Florianópolis la obra se hace a precio de costo, con el proyecto registrado antes de vender, cuotas en reales ajustadas por el CUB y la unidad escriturada a tu nombre fuera de la Argentina.
| Pozo en Palermo, Belgrano o Caballito | Obra al costo en Florianópolis | |
|---|---|---|
| m² de referencia | US$ 2.742 a 3.680 publicado; US$ 3.260 a 4.106 a estrenar | US$ 2.096 (Ingleses) a US$ 2.727 (promedio de la ciudad) |
| Esquema | Boleto a precio cerrado o fideicomiso al costo | Construcción por administración, a precio de costo (Ley 4.591/64, art. 58), con una SPE por edificio |
| Antes de vender | Según el esquema | Incorporación registrada en la matrícula del terreno (art. 32) |
| Moneda de las cuotas | Dólares, o pesos con el CAC | Reales, ajustados por el CUB o el INCC |
| Documento | DNI y CUIT | CPF, gratis en el consulado de Brasil, y pasaporte |
| Dónde queda el patrimonio | En la Argentina | En Brasil, a tu nombre |
| Alquiler | Anual o temporario en la Ciudad | Híbrido: por noche en el verano, por meses el resto del año |
| Cómo llegar a ver la obra | En tu ciudad | 36 vuelos semanales desde Buenos Aires en el verano 2027 (Aerolíneas Argentinas, vía Infonegocios, 28/08/2026) |
Barrios: Mudafy (08/10/2026) y UADE (junio de 2026). Florianópolis: FipeZap (septiembre de 2026). Ley 4.591/1964 (Planalto).
Cómo funciona la obra al costo en la Isla, con el paso a paso y la cuenta en dólares, en departamentos en pozo en Florianópolis; qué entra en el presupuesto, en precio de costo; los momentos para entrar, en pozo, obra o terminado.
¿Cómo se compra en pozo en Florianópolis viviendo en Buenos Aires?
Con CPF y pasaporte, sin residir en Brasil. Sacás el CPF en el Consulado General de Brasil en Buenos Aires, verificás el registro de la obra, firmás en persona o con poder apostillado y pagás cada cuota por transferencia con contrato de cambio. La unidad se escritura a tu nombre al final.
- 1. CPF en el consuladoEl número fiscal de Brasil, como tu CUIT. Gratis, en persona, con turno por el e-consular, pasaporte y partida de nacimiento. Detalle en cómo sacar el CPF.
- 2. Verificar la obraNúmero del registro de la incorporación y certidão de la matrícula del terreno, que sale en horas por internet; obras entregadas de la constructora, con dirección.
- 3. FirmarEn Florianópolis o con un poder ante escribano porteño, apostillado en el Colegio de Escribanos de la Ciudad y con traducción jurada en Brasil.
- 4. Pagar las cuotasTransferencia desde una cuenta a tu nombre, con contrato de cambio de un banco o casa de cambio autorizada por el Banco Central do Brasil. Paso a paso en cómo transferir dinero a Brasil.
- 5. Seguir la obra y escriturarCronograma, fotos con fecha y, al final, habite-se, llaves y escritura a tu nombre.
Todo el recorrido, con los gastos de compra y las tres formas de firmar, está en comprar departamento en Brasil siendo argentino. Las doce obras entregadas de Ceni & Southier, todas con dirección para visitar en un fin de semana, en obras entregadas: en veinte años, ninguna con atraso.
¿Conviene tener un departamento en Buenos Aires y otro en Florianópolis?
Para quien ya tiene su departamento en la Ciudad, sumar uno en Florianópolis reparte el patrimonio entre dos ciudades, dos países y dos monedas, con más metros por dólar en el Norte de la Isla y la referencia de Ceni & Southier de 20% al año durante la obra.
| Si tu caso es… | Conviene… |
|---|---|
| Querés vivir en el departamento o alquilarlo en tu barrio | Un pozo en tu barrio, comparando el aviso con el m² a estrenar de la tabla |
| Ya tenés tu casa en la Ciudad y querés diversificar | Una obra al costo en Florianópolis: otro país, otra moneda, el inmueble a tu nombre |
| Querés usar el departamento en el verano y que trabaje el resto del año | El Norte de la Isla, con alquiler híbrido |
| Querés más metros con los mismos dólares | Ingleses, a unos US$ 2.096 por m² (FipeZap, septiembre de 2026) |
Para quién no es una obra en Florianópolis
- Para quien puede necesitar la plata antes de la entrega de las llaves.
- Para quien busca una renta mensual mientras se construye: el pozo no paga intereses ni alquiler durante la obra.
- Para quien quiere el ladrillo cerca para visitarlo cada semana.
Criterio vigente a octubre de 2026. Diversificar no es desconfiar del país propio, es no depender solo de él. La decisión completa, con los pasos y los números, está en invertir en Florianópolis desde Argentina.
Antes de comparar tu barrio con Florianópolis
- ¿Comparás m² cubierto con m² cubierto, y no con el total con balcón?
- ¿Sabés si el precio de tu barrio es de pozo, a estrenar o usado?
- ¿Sabés en qué moneda y con qué índice se ajustan las cuotas de cada lado?
- ¿Viste el m² de Florianópolis con su fuente y su fecha?
- ¿Decidiste cuánto de tu patrimonio querés tener fuera de la Argentina?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento en pozo en Palermo?
No hay un índice público del pozo por barrio. El m² publicado en Palermo es de US$ 3.680 (Mudafy, 08/10/2026) y el a estrenar, de US$ 4.106 (UADE, junio de 2026).
¿Cuánto cuesta el m² en Caballito?
US$ 2.742 de mediana publicada (Mudafy, 08/10/2026); a estrenar, US$ 3.260 (UADE, junio de 2026).
¿Cuánto cuesta un departamento en pozo en Belgrano?
El m² publicado es de US$ 3.412 (Mudafy, 08/10/2026) y el a estrenar, US$ 3.998 (UADE, junio de 2026).
¿Cuánto vale el m² en Puerto Madero?
US$ 5.706 de mediana publicada (Mudafy, 08/10/2026), el barrio más caro de la Ciudad; a estrenar, US$ 5.193 según UADE, que mide otra muestra de avisos.
¿Conviene invertir en Puerto Madero o en Florianópolis?
Son mercados distintos: Puerto Madero se publica a US$ 5.706 por m² y Florianópolis promedia unos US$ 2.727 (FipeZap, septiembre de 2026). En Florianópolis el patrimonio queda fuera de la Argentina.
¿Qué es un departamento a estrenar?
Uno nuevo, sin uso: puede estar terminado o en obra. El pozo es la compra antes de construir, al precio de lanzamiento.
¿Cuánto cuesta el m² en Villa Urquiza?
US$ 3.327 a estrenar y US$ 2.837 usado (UADE, junio de 2026, avisos de Argenprop).
¿Por qué invertir con Ceni & Southier?
Una constructora familiar del Norte de la Isla: 12 obras entregadas con dirección desde 2005, cero atrasos en 20 años y la obra a precio de costo, con una empresa por edificio.
- Desde 2005, 12 obras entregadas con dirección: 8 en Ingleses, 2 en Cachoeira do Bom Jesus y 2 en el Norte de la Isla. Podés visitarlas y hablar con quien vive o alquila ahí. Ver las 12 obras.
- Cero atrasos en 20 años: ninguna obra entregada después del plazo del contrato.
- Precio de costo, una empresa por edificio: cada edificio tiene su propia SPE y pagás la construcción por el costo real de la obra (Ley 4.591/1964, art. 58).
- La referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega, en interés simple.
- Te atiende la familia que construye: Márcio, Marlene y Pedro, en español.
Obras entregadas, en dólares
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
Escribí tu nombre para que sepamos a quién se lo mandamos.
Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
