¿Cuánto cuesta el m² en San Isidro, Tigre, Pilar, Nordelta y el resto de Zona Norte?
El m² de los departamentos en Zona Norte promedia US$ 2.426 (Zonaprop, septiembre de 2026): Vicente López US$ 3.054, San Isidro US$ 2.823, Tigre US$ 2.771, San Fernando US$ 2.270, Escobar US$ 2.013 y Pilar US$ 1.940. En Nordelta, los avisos marcan unos US$ 2.944 (Roomix, 25/10/2026).
| Partido o barrio | US$ por m² | Variación en doce meses |
|---|---|---|
| La Lucila (barrio, Vicente López) | 3.849 | – |
| Vicente López | 3.054 | +2,2% |
| Nordelta (avisos, Roomix) | 2.944 | – |
| San Isidro | 2.823 | +6,4% |
| Tigre | 2.771 | +4,2% |
| Zona Norte, promedio | 2.426 | +3,2% |
| San Fernando | 2.270 | +5,9% |
| Escobar | 2.013 | +5,1% |
| Pilar | 1.940 | −0,7% |
Zonaprop, Index GBA Norte, septiembre de 2026 (precio de los avisos en dólares; La Lucila es el barrio más caro de la zona). Nordelta: Roomix Index, mediana de 1.552 avisos de departamentos, corte de octubre de 2026 (25/10/2026). Precios pedidos, no de escritura.
Ni Zonaprop ni Roomix separan el pozo del resto de los avisos. Lo práctico es tomar el m² del partido como referencia y compararlo con el del aviso, dividiendo siempre por los m² cubiertos, no por el total con balcón o con la parte del lote.
En 2026 el promedio de Zona Norte subió 2,4%, por encima del de la Ciudad de Buenos Aires (+1,4%), según el mismo informe. La comparación con la Ciudad, barrio por barrio, está en pozo en Palermo, Belgrano o Caballito, o en Florianópolis.
¿Cuánto sale un 2 o un 3 ambientes en Zona Norte y en Florianópolis?
En Zona Norte, el 2 ambientes medio de 50 m² vale US$ 119 mil y el 3 ambientes de 70 m², US$ 180 mil (Zonaprop, septiembre de 2026). Al m² de Ingleses, los mismos metros salen US$ 104.776 y US$ 146.687; al promedio de Florianópolis, US$ 136.365 y US$ 190.910.
En los portales de Brasil, tu 2 ambientes aparece como 1 quarto (un dormitorio) y tu 3 ambientes, como 2 quartos.
| Tipología | Zona Norte (departamento medio) | Florianópolis, promedio | Ingleses, Norte de la Isla |
|---|---|---|---|
| 2 ambientes, 50 m² | US$ 119.000 | R$ 680.350 · US$ 136.365 | R$ 522.750 · US$ 104.776 |
| 3 ambientes, 70 m² | US$ 180.000 | R$ 952.490 · US$ 190.910 | R$ 731.850 · US$ 146.687 |
Zona Norte: Zonaprop Index GBA Norte, septiembre de 2026 (unidad media). Florianópolis e Ingleses: cuenta de Ceni & Southier con el m² del FipeZap de septiembre de 2026 por la superficie, al dólar de R$ 4,9892 (PTAX del Banco Central do Brasil, 09/10/2026). Precios de departamentos terminados en avisos.
La cuenta en metros. Con los US$ 119.000 de un 2 ambientes medio de Zona Norte, en Ingleses entran unos 57 m² al m² del FipeZap. Con los US$ 180.000 de un 3 ambientes, unos 86 m²: un dos dormitorios amplio. En pozo se entra antes de ese precio, al de lanzamiento.
Qué tipología conviene según cómo pensás alquilarlo está en monoambiente o dos dormitorios para invertir.
¿Qué se compra en pozo en Zona Norte y cómo se paga?
En Zona Norte el pozo suele ser un departamento en un barrio con amenities, en Nordelta o cerca del río, comprado con boleto a precio cerrado o en un fideicomiso al costo, con cuotas en dólares o en pesos ajustadas por el índice CAC. Medido en dólares, el CAC subió 21% en doce meses.
| Esquema | Qué firmás | Cómo se ajusta |
|---|---|---|
| Precio cerrado | Boleto de compraventa con el desarrollador | Cuotas fijas en dólares, o en pesos con el índice del contrato |
| Fideicomiso al costo | Adhesión al fideicomiso (Código Civil y Comercial, arts. 1666 a 1707) | En general, pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) |
Código Civil y Comercial de la Nación (InfoLEG); Zonaprop Index GBA Norte, septiembre de 2026, serie «CAC en USD» al dólar MEP.
Lo que pasó en el último año. El costo de construir en la Argentina, pasado a dólares, subió 21% en los doce meses a septiembre de 2026 y 18,5% en lo que va del año (Zonaprop). En el mismo período, el m² promedio de Zona Norte subió 3,2% en dólares. Para quien paga un fideicomiso con cuotas en pesos ajustadas por el CAC, la cuota medida en dólares subió más rápido que el precio de lo que va a recibir.
Al mirar un aviso en pozo, preguntá por escrito: precio por m² cubierto, esquema (boleto o fideicomiso), moneda e índice de las cuotas, y fecha de entrega. Cómo funciona el fideicomiso, artículo por artículo, al lado del modelo brasileño: el fideicomiso al costo y el precio de costo.
¿Cuánto cuesta el m² en Florianópolis frente a Zona Norte?
En Florianópolis el m² promedia R$ 13.607, unos US$ 2.727 (FipeZap, septiembre de 2026), un valor parecido al de San Isidro y Tigre. En Ingleses, en el Norte de la Isla, promedia R$ 10.455, unos US$ 2.096, cerca de Escobar y de Pilar.
| Dónde | US$ por m² | Fuente |
|---|---|---|
| Nordelta | 2.944 | Roomix, 25/10/2026 |
| San Isidro | 2.823 | Zonaprop, septiembre de 2026 |
| Tigre | 2.771 | Zonaprop, septiembre de 2026 |
| Florianópolis, promedio | 2.727 (R$ 13.607) | FipeZap, septiembre de 2026 |
| Zona Norte, promedio | 2.426 | Zonaprop, septiembre de 2026 |
| Ingleses, Norte de la Isla | 2.096 (R$ 10.455) | FipeZap, septiembre de 2026 |
Reales a dólares al PTAX del 09/10/2026 (R$ 4,9892). Fuentes con muestras distintas: sirven de referencia, no de comparación exacta.
El valor por metro es parecido. La diferencia está en otro lado: dónde queda tu patrimonio, en qué moneda se mide y qué mercado lo valoriza. Del otro lado hay una capital de 537.211 habitantes (IBGE, Censo 2022), con R$ 6.861 de renta media del trabajo, la más alta de las 27 capitales brasileñas (IBGE, PNAD, 2º trimestre de 2026). Ingleses es su barrio más poblado (46.320 habitantes, REPLAN 2026).
Un caso con contrato. El Solar de Lótus, en Ingleses, comprado en pozo en diciembre de 2017 por US$ 70.397, vale hoy US$ 145.932: +107% en dólares. En el Solar da Cachoeira la suba fue de 197% en dólares y en el Solar de Bougainville, de 118% (estudio de Ceni & Southier; dólar de cada fecha; el de hoy, al del 01/10/2026). El método, en el estudio 2017–2026.
¿Cómo se movieron los precios y los costos de cada lado en el último año?
En doce meses a septiembre de 2026, el m² de Zona Norte subió 3,2% en dólares y el costo de construir en la Argentina, 21% en dólares (Zonaprop). En Florianópolis, el m² terminado subió 8,31% en reales (FipeZap) y el costo de la construcción, 6,75% en reales (INCC-M, FGV).
| Indicador | Moneda | Doce meses a septiembre de 2026 | Fuente |
|---|---|---|---|
| m² de departamentos, Zona Norte | Dólares | +3,2% | Zonaprop Index GBA Norte |
| Costo de construir (CAC) | Dólares, al MEP | +21,0% | Zonaprop, con datos de la Cámara Argentina de la Construcción |
| m² de departamentos, Florianópolis | Reales | +8,31% | FipeZap |
| Costo de la construcción (INCC-M) | Reales | +6,75% | FGV |
Zonaprop Index GBA Norte, septiembre de 2026; FipeZap y FGV, septiembre de 2026. Las variaciones en reales no están pasadas a dólares: su valor en dólares depende del real.
Qué significa. En cada mercado, conviene mirar la distancia entre lo que cuesta construir y lo que se paga por el departamento terminado. En Florianópolis, en el último año, el m² terminado subió más rápido que el costo de construirlo, y esa distancia queda con quien entra al costo. Por eso la referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega.
A más largo plazo, entre diciembre de 2017 y 2026, el m² de Florianópolis subió 25,5% medido en dólares (estudio de Ceni & Southier). Lo que lo sostiene: la Isla tiene límite para construir y la demanda viene del turismo en el verano y de la tecnología el resto del año (el polo tecnológico es 21% del PIB de la ciudad, Observatorio ACATE, 27/08/2026). Más en por qué Florianópolis se valoriza.
¿Cuánto deja alquilado un departamento en el Norte de la Isla?
Por noche, en enero, la mediana de un dormitorio va de US$ 106 en Ingleses (R$ 527) a US$ 110 en Canasvieiras (R$ 550), con Cachoeira do Bom Jesus en US$ 108 (R$ 541). El resto del año se alquila por meses; en contrato anual, el alquiler de un año ronda 5,4% del precio.
| Modelo | A quién | Número de referencia |
|---|---|---|
| Por noche, en el verano | Turistas, por Airbnb o Booking | Mediana de enero, un dormitorio: de US$ 106 (Ingleses) a US$ 110 (Canasvieiras) la noche |
| Por meses, el resto del año | Profesionales que vienen unos meses al polo tecnológico y nómadas digitales, con contratos de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48) | Según el contrato |
| Anual | Un inquilino, contrato largo | Cerca de 5,4% bruto al año, en Ingleses (R$ 47,2 por m² al mes) y en la ciudad (R$ 61,19) |
Diarias: relevamiento propio en Booking.com, semana del 10 al 17/01/2027, búsqueda del 08/10/2026, sin impuestos, al dólar de R$ 4,9892. Alquiler anual: FipeZap Locação, agosto de 2026, dividido por el FipeZap venta de septiembre de 2026.
La combinación de los dos primeros es el alquiler híbrido: el departamento queda alquilado el año entero, por noche en la temporada y por meses en el resto. Para una familia de Zona Norte, además, el verano puede ser propio: unas semanas de uso y el resto del año, alquilado. Cómo se elige el modelo, en alquiler anual, temporario o híbrido; quién se ocupa del departamento cuando no estás, en administrar desde Argentina.
¿Qué gastos fijos tiene el departamento de la Isla después de las llaves?
Desde las llaves se pagan las expensas del edificio y el IPTU, el impuesto municipal anual, además del seguro y la luz. Si lo alquilás, se suma la administradora, de 15% a 30% de lo que se cobra en el alquiler por temporada, y la limpieza entre estadías.
| Gasto | Qué es | Cuánto y cuándo |
|---|---|---|
| Expensas (condomínio) | Los gastos comunes del edificio: limpieza, mantenimiento, portería, áreas comunes | Las fija cada edificio; corren desde la entrega de las llaves (STJ, Tema 886) |
| IPTU | El impuesto municipal anual del inmueble, parecido al impuesto inmobiliario | Se calcula sobre el valor del inmueble y admite pago en cuotas |
| Administradora de temporada | Publica el anuncio, recibe a los huéspedes y coordina la limpieza | Entre 15% y 30% de lo que cobra por vos (PBTur 2026; tabla del CRECI de São Paulo, 30% en temporada de hasta 90 días) |
| Limpieza y ropa de cama | Entre una estadía y la siguiente | Se cobra por estadía y, en general, la cubre el huésped con la tasa de limpieza |
| Seguro, luz e internet | Lo que se paga en cualquier departamento | Mensual o anual |
STJ, Tema 886. Administradoras: PBTur (2026) y tabla de honorarios del CRECI-SP (consulta del 27/10/2026).
Para una familia de Zona Norte, el esquema se parece al de un departamento de verano en la costa, con una diferencia: en el Norte de la Isla el departamento se alquila también fuera de la temporada, por meses. Para sumar todo un año, con seguro incluido, mirá cuánto cuesta mantener un departamento en Florianópolis; las expensas, en expensas en Brasil; el IPTU, en el IPTU. En la Argentina, va en Bienes Personales como bien en el exterior (ARCA); el detalle lo cierra tu contador.
¿Qué cambia entre un pozo en Nordelta y una obra al costo en Florianópolis?
Nordelta y la Isla comparten la lógica de comprar antes de que el edificio exista. Cambian la ley, la moneda y el país: en Florianópolis, la obra va a precio de costo, registrada antes de vender, con cuotas en reales y la escritura a tu nombre en Brasil.
| Pozo en Zona Norte | Obra al costo en Florianópolis | |
|---|---|---|
| m² de referencia | US$ 1.940 (Pilar) a US$ 3.054 (Vicente López); Nordelta, US$ 2.944 | US$ 2.096 (Ingleses) a US$ 2.727 (promedio) |
| Esquema | Boleto a precio cerrado o fideicomiso al costo | Construcción por administración, a precio de costo (Ley 4.591/64, art. 58), con una SPE por edificio |
| Antes de vender | Según el esquema | Incorporación registrada en la matrícula del terreno (art. 32) |
| Moneda de las cuotas | Dólares, o pesos con el CAC | Reales, ajustados por el CUB o el INCC |
| Documento | DNI y CUIT | CPF, gratis en el consulado, y pasaporte |
| Dónde queda el patrimonio | En la Argentina | En Brasil, a tu nombre |
| El entorno | Barrio con amenities, río, lagos | Barrios de playa del Norte de la Isla, con vida todo el año |
| Alquiler | Anual o temporario | Híbrido: por noche en el verano, por meses el resto del año |
Zonaprop (septiembre de 2026), Roomix (25/10/2026), FipeZap (septiembre de 2026), Ley 4.591/1964 (Planalto).
El recorrido completo de una obra al costo en la Isla, con la cuenta en dólares: departamentos en pozo en Florianópolis; qué entra en el presupuesto, en precio de costo; cuándo entrar, en pozo, obra o terminado.
¿Cómo se compra y se sigue una obra en Florianópolis viviendo en Zona Norte?
Con CPF y pasaporte, sin residir en Brasil: sacás el CPF en el consulado, verificás el registro de la obra, firmás en persona o con poder apostillado y pagás cada cuota por transferencia con contrato de cambio. La obra se sigue con cronograma, fotos fechadas y una visita en un fin de semana largo.
- 1. CPF en el consulado de BrasilEl número fiscal brasileño, como tu CUIT. Es gratis: turno por el e-consular y trámite en persona, con pasaporte y partida de nacimiento. Detalle en cómo sacar el CPF.
- 2. Verificar la obraPedí el número de registro de la incorporación y la certidão de la matrícula, que se baja por internet en horas; sumá la lista de obras entregadas, con dirección.
- 3. FirmarEn Florianópolis o con un poder ante escribano, apostillado y con traducción jurada en Brasil. Un abogado en Brasil lee el contrato: referencia de la OAB/SC, 1% del valor.
- 4. Pagar las cuotasCada cuota sale de una cuenta tuya y entra con un contrato de cambio, hecho por un banco o una casa de cambio autorizada por el Banco Central do Brasil. Paso a paso en cómo transferir dinero a Brasil.
- 5. Seguir la obraCronograma por etapas, fotos con fecha y un canal directo con quien construye. Cómo leer un informe, en seguir una obra desde Argentina.
- 6. Recibir y escriturarCuando la Prefeitura da el habite-se, revisás la unidad, recibís las llaves y la escriturás a tu nombre, con matrícula propia.
La visita. Aerolíneas Argentinas programó 36 vuelos semanales directos desde Buenos Aires a Florianópolis para el verano 2027 (Infonegocios, 28/08/2026): ver una obra entra en un fin de semana largo. Si preferís el auto, las rutas y los pasos de frontera están en ir a Florianópolis desde tu ciudad. Las doce obras entregadas de Ceni & Southier, todas con dirección y sin atrasos en veinte años, están en obras entregadas.
¿Conviene diversificar fuera del país sin dejar el ladrillo?
Para quien ya tiene ladrillo en Zona Norte, sumar un departamento en Florianópolis reparte el patrimonio entre dos países y dos monedas, con un m² parecido al de San Isidro o Tigre, más metros por dólar en Ingleses y la referencia de Ceni & Southier de 20% al año durante la obra.
| Si tu caso es… | Conviene… |
|---|---|
| Querés el departamento para vivir o para un hijo, cerca de casa | Un pozo en tu partido, comparando el aviso con el m² de la tabla |
| Ya tenés tu casa en Zona Norte y querés diversificar | Sumar una obra al costo en Florianópolis, a tu nombre y en otra moneda |
| Querés las vacaciones de la familia y que el departamento trabaje el resto del año | El Norte de la Isla, con alquiler híbrido |
| Querés más metros con los mismos dólares | Ingleses, a unos US$ 2.096 por m² |
Para quién no es una obra en la Isla
- Si la plata puede hacer falta antes de que te den las llaves.
- Si necesitás una renta mensual durante la construcción: mientras la obra avanza, no hay intereses ni alquiler.
- Si querés ver el ladrillo todas las semanas.
Criterio vigente a octubre de 2026. Repartir el patrimonio entre dos países no es desconfiar del propio: es no depender solo de él. Para comparar con otras salidas de los dólares, como el plazo fijo o la bolsa, mirá dónde invertir dólares en 2026; la decisión completa, en invertir en Florianópolis desde Argentina.
Antes de decidir entre Zona Norte y Florianópolis
- ¿Comparaste el m² cubierto con el m² cubierto?
- ¿Sabés en qué moneda y con qué índice se ajustan las cuotas de cada lado?
- ¿Tomaste el m² del partido como referencia para el aviso?
- ¿Decidiste cuánto del patrimonio querés fuera de la Argentina?
- ¿Viste las obras entregadas de la constructora, con dirección?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Nordelta?
Unos US$ 2.944 por m² en avisos (Roomix Index, mediana de 1.552 avisos, 25/10/2026); es un precio pedido, no de escritura.
¿Cuánto cuesta el m² en San Isidro?
US$ 2.823 en promedio, con una suba de 6,4% en doce meses (Zonaprop Index GBA Norte, septiembre de 2026).
¿Cuánto cuesta un departamento en pozo en Tigre?
No hay un índice solo de pozo. El m² en Tigre promedia US$ 2.771 (Zonaprop, septiembre de 2026, todos los avisos).
¿Cuánto cuesta un departamento en Pilar?
El m² promedia US$ 1.940 en Pilar (Zonaprop, septiembre de 2026); un 3 ambientes de 70 m² en Zona Norte, unos US$ 180 mil.
¿Cuál es el barrio más caro de Zona Norte?
La Lucila, en Vicente López, con US$ 3.849 por m²; Vicente López es el municipio con la oferta más cara, US$ 3.054 (Zonaprop, septiembre de 2026).
¿Conviene invertir en Nordelta?
Nordelta se publica a unos US$ 2.944 por m² (Roomix, octubre de 2026). Para repartir el patrimonio fuera del país, en Ingleses el m² ronda US$ 2.096 (FipeZap, septiembre de 2026) y la referencia de Ceni & Southier es 20% al año durante la obra.
¿Cuál es el precio del m² en la Zona Norte de Buenos Aires?
US$ 2.426 en promedio, con +3,2% en doce meses (Zonaprop Index GBA Norte, septiembre de 2026).
¿Por qué invertir con Ceni & Southier?
Una constructora familiar del Norte de la Isla: 12 obras entregadas con dirección desde 2005, cero atrasos en 20 años y la obra a precio de costo, con una empresa por edificio.
- Desde 2005, 12 obras entregadas con dirección: 8 en Ingleses, 2 en Cachoeira do Bom Jesus y 2 en el Norte de la Isla. Podés visitarlas y hablar con quien vive o alquila ahí. Ver las 12 obras.
- Cero atrasos en 20 años: ninguna obra entregada después del plazo del contrato.
- Precio de costo, una empresa por edificio: cada edificio tiene su propia SPE y pagás la construcción por el costo real de la obra (Ley 4.591/1964, art. 58).
- La referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega, en interés simple.
- Te atiende la familia que construye: Márcio, Marlene y Pedro, en español.
Obras entregadas, en dólares
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
Escribí tu nombre para que sepamos a quién se lo mandamos.
Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
