¿Cuánto cuesta el m² en Rosario, zona por zona?
El m² de departamento en Rosario promedia US$ 1.841 (Zonaprop Index, mayo de 2026). Por distrito, el Norte llega a US$ 2.113, el Centro a US$ 1.871 y el Sur a US$ 787; Puerto Norte es el barrio más caro, con US$ 2.610.
| Zona de Rosario | US$ por m² | Con US$ 100.000 entran |
|---|---|---|
| Puerto Norte (barrio más caro) | 2.610 | unos 38 m² |
| Distrito Norte | 2.113 | unos 47 m² |
| Distrito Centro | 1.871 | unos 53 m² |
| Toda la ciudad | 1.841 | unos 54 m² |
| Distrito Noroeste | 1.671 | unos 60 m² |
| Distrito Oeste | 1.557 | unos 64 m² |
| Distrito Sudoeste | 1.220 | unos 82 m² |
| Distrito Sur | 787 | unos 127 m² |
Zonaprop, Index Rosario, informe de mayo de 2026: precio medio de los avisos en dólares (tipo de cambio MEP). Metros por US$ 100.000: cuenta nuestra, sin gastos.
Zonaprop calcula US$ 91 mil para el departamento medio de un dormitorio y 50 m², y US$ 143 mil para uno de dos dormitorios y 70 m² (mayo de 2026). Con el metro de Puerto Norte, un 70 m² ronda los US$ 182.700.
Entre los barrios, Pichincha sigue a Puerto Norte, con US$ 2.079 por m² (Zonaprop, mayo de 2026). Para Fisherton el informe no publica un valor propio, y Funes es otra ciudad, fuera del Index de Rosario. Si mirás un proyecto ahí, compará con el distrito y con avisos del mismo barrio de la misma semana.
¿Cómo se movió el precio en Rosario?
El metro de Rosario subió 0,4% en mayo de 2026 y 3,4% en lo que va del año, medido en dólares, y se recupera desde octubre de 2023 (Zonaprop Index, mayo de 2026). En el mismo informe, el costo de construir en dólares subió 16,5% en 2026, mucho más que el precio de venta.
| Serie, en dólares | Mayo de 2026 | En 2026 |
|---|---|---|
| Precio del m² en Rosario (Index) | +0,4% | +3,4% |
| Costo de construir (índice CAC en dólares) | +1,6% | +16,5% |
| Inflación medida en dólares | +1,6% | +20,0% |
Zonaprop, Index Rosario, mayo de 2026, con datos del INDEC, la Cámara Argentina de la Construcción y el BCRA.
Una lectura para el inversor en pozo: en 2026, construir subió en dólares mucho más rápido que el precio de venta. En un fideicomiso al costo, eso se traslada a la cuota a través del índice CAC. Por eso, en Rosario, el precio de un pozo hay que mirarlo junto con el ajuste que va a tener.
Rosario se mueve con el ciclo argentino. El Index registra una baja de varios años hasta octubre de 2023 y una recuperación desde entonces. Florianópolis tiene otro ciclo, como se ve más abajo, y esa diferencia es la razón de diversificar.
¿Cuánto sale un departamento en pozo en Rosario?
No hay un índice público que separe el pozo del resto. La vara es el metro terminado de la zona: un pozo en Puerto Norte tiene sentido si pide menos que los US$ 2.610 por m² del barrio, y si el contrato dice en qué moneda e índice se ajustan las cuotas.
En la Argentina, el pozo se compra con un boleto de compraventa o con la adhesión a un fideicomiso (Código Civil y Comercial, arts. 1666 y siguientes). En el fideicomiso al costo, los inversores aportan lo que cuesta la obra y un fiduciario administra el terreno y los aportes. Las cuotas suelen pagarse en pesos y ajustarse por el índice CAC, en planes de dos a cuatro años (El Cronista, 21/08/2026).
| Qué preguntar en un pozo de Rosario | Por qué |
|---|---|
| ¿El precio es por m² cubierto o total? | El total suma balcones y partes comunes y baja el número por metro |
| ¿En qué moneda son las cuotas? | En pesos ajustados, el total sigue la inflación de la obra |
| ¿Qué índice las ajusta? | El CAC subió 16,5% en dólares en 2026 (Zonaprop, mayo) |
| ¿Es precio cerrado o al costo? | Al costo, el total sigue lo que cuesta construir |
| ¿Cuál es la fecha de entrega? | Sin fecha escrita no se comparan dos proyectos |
El Cronista, 21/08/2026; Zonaprop, Index Rosario, mayo de 2026.
Un ejemplo de cómo usar la vara: un dos dormitorios terminado de 70 m² en el distrito Centro, al metro del Index, ronda los US$ 131.000. Si un pozo del mismo distrito pide eso, no hay descuento por entrar antes. La comparación de los dos sistemas está en fideicomiso al costo y precio de costo, lado a lado.
¿Y cuánto cuesta el metro cuadrado en Florianópolis?
El m² de Florianópolis promedia R$ 13.607, unos US$ 2.730, y subió 8,31% en 12 meses (FipeZap, septiembre de 2026). En Ingleses, en el Norte de la Isla, cuesta R$ 10.455, unos US$ 2.100: menos por metro que Puerto Norte y que el distrito Norte de Rosario.
| Dónde | US$ por m² | Un 40 m² | Un 70 m² |
|---|---|---|---|
| Puerto Norte, Rosario | 2.610 | unos US$ 104.400 | unos US$ 182.700 |
| Rosario, promedio | 1.841 | unos US$ 73.600 | US$ 143.000 (unidad media) |
| Ingleses, Norte de la Isla | unos 2.100 (R$ 10.455) | unos US$ 83.800 | unos US$ 146.700 |
| Florianópolis, promedio | unos 2.730 (R$ 13.607) | unos US$ 109.100 | unos US$ 190.900 |
Rosario: Zonaprop Index, mayo de 2026. Florianópolis: FipeZap, septiembre de 2026, al PTAX de R$ 4,9892 del 09/10/2026 (Banco Central do Brasil). Cuenta nuestra.
El FipeZap es el índice de precios de departamentos más usado de Brasil, con los avisos de 56 ciudades. Florianópolis es la cuarta más cara y la segunda capital. Zonaprop y FipeZap miden avisos, pero en ciudades y monedas distintas: sirven para ubicar órdenes de magnitud.
Un 70 m² en Ingleses cuesta casi lo mismo que la unidad media de Rosario, y bastante menos que uno en Puerto Norte. Ingleses es el barrio más poblado de Florianópolis (46.320 habitantes, REPLAN 2026 de la Prefeitura), un barrio de playa, y ahí Ceni & Southier entregó ocho de sus doce obras. El precio por barrio, en cuánto cuesta un departamento en Florianópolis y en el barrio Ingleses.
¿Cuánto se valorizó Florianópolis año por año?
De 2021 a 2025, el m² de Florianópolis subió cada año más que la inflación de Brasil y acumuló cerca de 71% en reales, contra 33% del IPCA (FipeZap). Es un ciclo distinto del de Rosario, que bajó varios años hasta 2023 y se recupera desde entonces.
| Año | m² de Florianópolis | IPCA, inflación de Brasil |
|---|---|---|
| 2021 | +15,74% | +10,06% |
| 2022 | +11,33% | +5,79% |
| 2023 | +12,28% | +4,62% |
| 2024 | +9,07% | +4,83% |
| 2025 | +8,65% | +4,26% |
| Acumulado 2021 a 2025 | +71,4% | +33,1% |
FipeZap, serie anual del informe de septiembre de 2026; IPCA del IBGE. Acumulado: cuenta nuestra. Valores en reales; en dólares, depende también del cambio de cada año.
El IPCA es el índice oficial de inflación de Brasil. Florianópolis subió por encima de él cinco años seguidos, sin un año negativo.
Los motores son tres. La Isla no fabrica terreno y el Plan Director (Ley Complementaria 739/2023) fija cuánto se construye en cada zona. La tecnología ya es el 21% del producto de la ciudad (Observatório ACATE, 27/08/2026). Y el turismo sostiene la demanda del verano, con vuelos directos desde cinco ciudades argentinas. Explicado en por qué Florianópolis se valoriza.
Lo que pasó no fija lo que viene. Pero dos mercados con ciclos distintos reparten mejor el patrimonio que dos departamentos en la misma ciudad.
¿Cómo se paga un pozo en Florianópolis y qué cambia con Rosario?
En Florianópolis, el proyecto se registra en el Registro de Imóveis antes de vender (Ley 4.591/1964, art. 32). En la obra a precio de costo, el comprador paga la construcción mientras avanza (art. 58), dentro de una SPE con CNPJ propio, con cuotas en reales ajustadas por un índice del costo de la construcción.
| Pozo en Rosario | Pozo en Florianópolis | |
|---|---|---|
| Contrato | Boleto o adhesión a un fideicomiso | Incorporación registrada antes de vender (Ley 4.591/1964, art. 32) |
| Al costo | Fideicomiso al costo | Construcción por administración (art. 58) |
| Dueño del proyecto | El fideicomiso | Una SPE, con CNPJ propio para ese edificio |
| Moneda | Pesos ajustados o dólares | Reales; pagás con tus dólares al cambio del día |
| Índice | CAC: +16,5% en dólares en 2026 | Uno del costo de la construcción, fijado en el contrato |
| Dónde queda tu nombre | En el contrato con el fiduciario | En la matrícula del Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245) |
Argentina: El Cronista, 21/08/2026; Zonaprop, Index Rosario, mayo de 2026. Brasil: Ley 4.591/1964, arts. 32 y 58; Código Civil, art. 1.245.
En Brasil, los índices de costo más usados son el INCC, que subió 6,75% en 12 meses (FGV, octubre de 2026), y el CUB de Santa Catarina, el costo por m² que publica cada mes el sindicato de la construcción del estado. Son índices en reales; el contrato dice cuál se aplica.
La SPE es el pariente brasileño del fideicomiso al costo: una empresa creada para un solo edificio, donde entran los inversores que financian esa obra. Ver qué es una SPE y qué incluye el precio de costo. El plan de pagos sin banco, con un ejemplo en números, en cómo financiar un departamento en Brasil.
¿Qué pasa con unos US$ 143.000 en un pozo de Florianópolis?
Una unidad de R$ 715.000 en el lanzamiento, unos US$ 143.300, llega a la entrega valiendo unos R$ 1.144.000 con la referencia de Ceni & Southier de 20% al año durante 36 meses de obra. En dólares, unos US$ 229.300 con el cambio igual, US$ 208.400 con el real 10% más débil y US$ 254.800 con el real 10% más fuerte.
La referencia de Ceni & Southier es una valorización de 20% al año durante la obra, en interés simple, del precio de lanzamiento al de entrega. Es una referencia, no una promesa: cada obra tiene su resultado. Con 36 meses son tres años al 20%: 60%. El monto del ejemplo es el del dos dormitorios medio de Rosario, US$ 143 mil según Zonaprop (mayo de 2026).
| Momento | En reales | En dólares |
|---|---|---|
| Lanzamiento | R$ 715.000 | unos US$ 143.300 |
| Entrega, cambio igual | R$ 1.144.000 | unos US$ 229.300 |
| Entrega, real 10% más débil | R$ 1.144.000 | unos US$ 208.400 |
| Entrega, real 10% más fuerte | R$ 1.144.000 | unos US$ 254.800 |
Cuenta nuestra; cambio de partida, PTAX de R$ 4,9892 del 09/10/2026; real más débil, R$ 5,49; más fuerte, R$ 4,49. Valores redondos de ejemplo, no el precio de una unidad.
Para medir la referencia contra la realidad están las obras entregadas, con contrato y valor de hoy en dólares: Solar de Lótus, en Ingleses, de US$ 70.397 a US$ 145.932 (+107%); Solar da Cachoeira, +197%; Solar de Bougainville, entregado en 2025, +118%.
Contratos de compra en pozo frente al valor de hoy; dólar de cada fecha y, el de hoy, al del 01/10/2026. Estudio de Ceni & Southier del 01/10/2026.
Paulo Dalla Côrt es empresario e invierte con Ceni & Southier desde hace diez años; su venta muestra que la unidad se puede revender. A la duda de comprar algo que todavía no existe, la respuesta es lo entregado: doce obras desde 2005 en el Norte de la Isla, la mayoría en Ingleses y en Cachoeira do Bom Jesus, con cero atraso en 20 años. Todas tienen dirección: las obras entregadas. Visitalas, mirá las terminaciones y hablá con quien ya compró.
¿Cuánto se alquila un departamento en Florianópolis?
Por año, el alquiler en Florianópolis es de R$ 61,19 por m² al mes, y en Ingleses de R$ 47,20, con una renta bruta de cerca de 5,4% en los dos (FipeZap Locação, agosto de 2026). En enero, un dormitorio en Ingleses se alquila por una mediana de R$ 527 la noche, unos US$ 106.
| Cómo se alquila | Cuánto | En dólares |
|---|---|---|
| Contrato anual, 40 m² en Ingleses | R$ 1.888 por mes | unos US$ 378 |
| Contrato anual, 70 m², promedio de la ciudad | R$ 4.283 por mes | unos US$ 858 |
| Noche de enero, un dormitorio en Ingleses | R$ 527 | unos US$ 106 |
| Noche de enero, un dormitorio en Canasvieiras | R$ 550 | unos US$ 110 |
| Diez noches de enero en Ingleses | R$ 5.270 | unos US$ 1.056 |
FipeZap Locação, agosto de 2026; diarias: mediana de anuncios de Booking para enero de 2027, relevada el 08/10/2026, antes de comisión y limpieza. Renta bruta: alquiler de 12 meses dividido por el precio del FipeZap de septiembre, antes de gastos. Dólares al PTAX de R$ 4,9892.
La renta bruta es el alquiler de un año dividido por el precio del departamento. En Ingleses da lo mismo que en el promedio de la ciudad, cerca de 5,4%.
Encima del contrato anual está el alquiler híbrido: por noche en el verano y por meses el resto del año, a quien viene a trabajar una temporada. La ley brasileña permite ese contrato de hasta 90 días (Ley 8.245/1991, art. 48). Así el departamento queda alquilado todo el año. Quién alquila en la baja: profesionales de tecnología, muchos en el Sapiens Parque, estudiantes y nómades digitales. Ver alquiler anual, temporario o híbrido y alquiler en enero en el Norte de la Isla.
El vuelo directo de verano trae también inquilinos rosarinos: quien vuela de Rosario a la Isla en enero puede alquilar tu departamento.
¿Cuánto cuesta comprar y tener el departamento en Florianópolis?
Al escriturar en Florianópolis se paga el ITBI, el impuesto municipal a la transmisión, de 2% del valor, más escritura y registro. Después vienen las expensas, el IPTU anual y, si alquilás en temporada, una administradora de 15% a 30% de lo recaudado. En la Argentina, el bien del exterior se declara: confirmalo con tu contador.
| Gasto | Cuánto | Con un 70 m² en Ingleses (R$ 731.850) |
|---|---|---|
| ITBI, al escriturar | 2% del valor | R$ 14.637, unos US$ 2.930 |
| Escritura y registro | Tabla de aranceles de los cartórios de Santa Catarina | Pedí el presupuesto por escrito |
| IPTU, cada año | Sobre el valor venal de la Prefeitura | Según la unidad |
| Expensas (condomínio) | Según el edificio | Pedí las últimas boletas |
| Administración en temporada | De 15% a 30% de lo recaudado | Según la empresa |
| Administración en contrato anual | De 8% a 12% del alquiler | Según la empresa |
Prefeitura de Florianópolis (ITBI); temporada: boletín PBTur 2026 y tabla de honorarios del CRECI de São Paulo; contrato anual: Regente, julio de 2026. Cuenta nuestra al PTAX de R$ 4,9892.
El cartório es la escribanía brasileña; el IPTU, el impuesto inmobiliario anual, parecido al impuesto inmobiliario de Santa Fe más la tasa municipal. El detalle, en gastos de compra en Florianópolis y cuánto cuesta mantener un departamento. Si lo vas a alquilar desde Rosario, mirá quién hace qué y cuánto cuesta.
¿Cómo se viaja de Rosario a ver una obra en Florianópolis?
En el verano 2027, Aerolíneas Argentinas vuela directo Rosario–Florianópolis siete veces por semana, en unas dos horas. En auto son 1.697 km y unas 19 horas y media de manejo por el puente a Victoria y Paso de los Libres, o 1.573 km por Uruguay (Ruta0, 13/10/2026).
| Cómo | Trayecto | Tiempo | Costo de referencia |
|---|---|---|---|
| Avión, verano 2027 | Aerolíneas Argentinas, directo, 7 por semana | Unas 2 h | Según la fecha |
| Avión, resto del año | Con escala en Buenos Aires | Unas 2 h el tramo a Florianópolis, más la escala | Según la fecha |
| Auto por Paso de los Libres | Puente a Victoria, RN 18, RN 14 | 19 h 25, en dos o tres días | Unos US$ 221 de nafta de ida |
| Auto por Uruguay | Colón–Paysandú y Rivera | 18 h 31, con dos fronteras | Unos US$ 231 de nafta de ida |
Mercado.com.ar, 27/08/2026 (frecuencias de Aerolíneas); Ruta0, 13 y 15/10/2026. Las frecuencias cambian cada temporada: confirmalas con la aerolínea.
Con el directo, ver una obra es un fin de semana. En auto, la noche suele caer en Paso de los Libres o Uruguaiana, y la segunda en Osório o Torres. El detalle, en Rosario a Florianópolis y en cómo llegar a Florianópolis desde Argentina. Del aeropuerto al Norte de la Isla, en el aeropuerto de Florianópolis.
¿Cómo se compra desde Rosario y cuál conviene a cada inversor?
Desde Rosario se compra con pasaporte y CPF, el número fiscal de Brasil, que se saca gratis en el consulado de Brasil; se firma en persona o con un poder y la unidad queda a tu nombre en la matrícula. Rosario conviene a quien quiere la obra cerca; Florianópolis, a quien quiere patrimonio afuera y alquiler todo el año.
- 1. El CPFEl equivalente brasileño del CUIT. Gratis en el consulado de Brasil de tu jurisdicción, con pasaporte y turno por el e-consular. Ver cómo sacar el CPF.
- 2. El registro del proyectoNúmero de registro de la incorporación y matrícula del terreno. Ver qué revisar antes de comprar.
- 3. Contrato y firmaPlan de pagos, índice y fecha de entrega por escrito; firma en persona o con un poder ante escribano en Rosario, con Apostilla de La Haya y traducción jurada en Brasil.
- 4. La plataDólares con contrato de cambio registrado en el Banco Central. Ver cómo transferir dinero a Brasil.
- 5. Seguir la obra y recibir las llavesFotos e informes de avance; con la obra terminada, la escritura se inscribe a tu nombre. Ver cómo seguir una obra desde Argentina.
En Ceni, cada obra la sigue de cerca Márcio, uno de los dueños, y antes de entregar las llaves Marlene revisa cada departamento.
Rosario encaja si
- Querés ver la obra todas las semanas.
- Buscás un contrato en dólares o en pesos, sin pasar por el real.
- Pensás vivir en el departamento o tenerlo para un hijo estudiante.
Florianópolis encaja si
- Querés una parte del patrimonio en otro país, a tu nombre.
- Buscás un barrio de playa con el metro más barato que Puerto Norte, como Ingleses.
- Querés alquilar todo el año, con turistas en verano e inquilinos por meses en la baja.
- Te interesa entrar al costo, con la referencia de 20% al año durante la obra.
Para quién no es un pozo en Florianópolis
No es para quien puede necesitar la plata antes de la entrega, ni para quien quiere renta desde el primer mes de obra, ni para quien no quiere ninguna exposición al real. Criterio vigente en octubre de 2026.
El camino completo, en comprar un departamento en Brasil siendo argentino; el mapa de la inversión, en invertir en Florianópolis desde Argentina. La misma comparación para Córdoba.
Antes de decidir entre Rosario y Florianópolis
- ¿Comparaste m² cubierto con m² cubierto?
- ¿Tomaste el m² terminado de tu zona como vara para el pozo?
- ¿Sabés en qué moneda y con qué índice se ajustan las cuotas?
- ¿Pasaste los dos precios a dólares al mismo cambio?
- ¿Viste las obras entregadas de la constructora?
- ¿Tenés el CPF o el turno en el consulado?
Preguntas frecuentes
¿Dónde invertir en Rosario?
Por precio, Puerto Norte (US$ 2.610 por m²) y el distrito Norte (US$ 2.113) son lo más caro; el Centro está en US$ 1.871 (Zonaprop Index, mayo de 2026). El barrio se elige por el objetivo y por quién alquila.
¿Cuánto cuesta un departamento de dos dormitorios en Rosario?
Unos US$ 143 mil por 70 m², según la unidad media del Index de Zonaprop de mayo de 2026; uno de un dormitorio y 50 m², US$ 91 mil.
¿Cuánto cuesta un departamento en Puerto Norte?
Con el metro en US$ 2.610 (Zonaprop Index, mayo de 2026), un 70 m² ronda los US$ 182.700. Es una cuenta sobre precios pedidos, no de escritura.
¿Puedo comprar en Florianópolis solo con el DNI?
No. Hace falta el CPF, que quien vive en la Argentina saca con pasaporte en el consulado de Brasil.
¿Se puede revender la unidad antes de que termine la obra?
Sí, en Florianópolis existe la reventa durante la obra. Paulo Dalla Côrt, inversor de Ceni & Southier, vendió su unidad del Bougainville con +102% en dólares.
¿Cuál es el barrio más barato de Rosario?
José Ignacio Rucci, según el Index de Zonaprop de mayo de 2026. Por distrito, el más barato es el Sur, con US$ 787 por m².
¿Por qué invertir con Ceni & Southier?
Una constructora familiar del Norte de la Isla: 12 obras entregadas con dirección desde 2005, cero atrasos en 20 años y la obra a precio de costo, con una empresa por edificio.
- Desde 2005, 12 obras entregadas con dirección: 8 en Ingleses, 2 en Cachoeira do Bom Jesus y 2 en el Norte de la Isla. Podés visitarlas y hablar con quien vive o alquila ahí. Ver las 12 obras.
- Cero atrasos en 20 años: ninguna obra entregada después del plazo del contrato.
- Precio de costo, una empresa por edificio: cada edificio tiene su propia SPE y pagás la construcción por el costo real de la obra (Ley 4.591/1964, art. 58).
- La referencia de Ceni & Southier: 20% al año durante la obra, del precio de lanzamiento al de entrega, en interés simple.
- Te atiende la familia que construye: Márcio, Marlene y Pedro, en español.
Obras entregadas, en dólares
Departamentos: precio de contrato y avisos publicados en 2026 de unidades equivalentes del mismo edificio, en dólares al PTAX del Banco Central do Brasil de la época de la compra y de hoy (R$ 5,2079 del 01/10/2026). Plazo fijo: tasa de depósitos a 30 días del BCRA. Dólar guardado: CPI-U (BLS). m²: FipeZap y Zonaprop Index. Estudio de Ceni & Southier, octubre de 2026.
Hacé la cuenta en la calculadora: tu monto proyectado con la referencia de 20% por año de obra, al lado de un plazo fijo en dólares y de los mismos dólares guardados, medidos por lo que compran.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Ver la calculadora completa →
“Invierto con Ceni desde hace 10 años, comprando y vendiendo departamentos todo el tiempo con ganancias (…). Ceni es un socio de inversión que me ha dado seguridad a lo largo de todos estos años.”
Las 12 obras entregadas con dirección y año, el estudio 2017–2026 en dólares y los cinco chequeos antes de firmar un pozo, en cualquier país. Te lo mandamos por WhatsApp.
Escribí tu nombre para que sepamos a quién se lo mandamos.
Responde el equipo de Ceni & Southier, en español, de lunes a viernes de 9 a 17 h (la misma hora que en Buenos Aires).
