¿Cuánto son las expensas y el IPTU?
Las expensas (condomínio) dependen del edificio. Un relevamiento de Loft sobre 2 mil anuncios de julio de 2025 dio un promedio de R$ 728 por mes en Florianópolis; por metro cuadrado, de R$ 5,49 en Jardim Atlântico a R$ 8,35 en Campeche, y en Jurerê, R$ 1.162 por mes. Un edificio con portería las 24 horas, piscina y pocas unidades cobra más. Si comprás en pozo, pedí la estimación del primer año: el valor definitivo sale del presupuesto que aprueba la primera asamblea de propietarios. Ver expensas en Brasil.
El IPTU de vivienda va de 0,3% a 0,5% del valor venal, que fija la Prefeitura y no es el precio de mercado. Pagando en una vez el 5 de enero hubo 20% de descuento en 2026; la tasa de basura llega junto. Ver IPTU en Florianópolis.
¿Qué gastos corren entre un alquiler y otro?
| Gasto | Cómo se cobra | Referencia |
|---|---|---|
| Luz | Por consumo, con un mínimo de 30, 50 o 100 kWh por mes según la conexión (ANEEL, Resolución 1.000/2021) | R$ 0,76 por kWh sin impuestos, tarifa residencial de la Celesc desde el 22/08/2026 |
| Agua y gas | En muchos edificios van en las expensas | Preguntá si hay medidor individual |
| Internet | Plan mensual de fibra | Según la operadora: pedí precio para la dirección exacta |
| Mantenimiento | Reserva propia: aire acondicionado, pintura, reposición | En los primeros años rige la garantía de la obra |
El mínimo de luz existe aunque no prendas nada: la distribuidora cobra el costo de tener la conexión disponible. Si lo usás solo en enero, desenchufá lo que no sirva, cerrá el registro de agua y dejá a alguien con llave para revisar el departamento después de cada tormenta fuerte; la humedad del invierno se controla abriendo y ventilando.
¿Qué cubre el seguro y cuánto cuesta?
El edificio ya tiene seguro obligatorio contra incendio o destrucción (Código Civil, art. 1.346), que se paga dentro de las expensas y cubre la estructura y las áreas comunes. Lo de adentro de tu departamento —muebles, electrodomésticos, terminaciones— lo cubre un seguro residencial propio.
La cobertura básica es incendio, rayo y explosión. Vendaval, ciclón y granizo, anegamiento (alagamento), rotura de vidrios, responsabilidad civil y pérdida de alquiler suelen ser coberturas adicionales que hay que pedir (InfoMoney, 02/02/2024). Según la federación de aseguradoras, el seguro residencial costaba en promedio R$ 600 por año en Brasil en 2024, y en el Sur se paga más porque el riesgo climático es mayor. Asegurá el valor de reponer, no el del inmueble. La responsabilidad civil sirve para los daños a terceros, como una filtración al vecino de abajo. Si alquilás por temporada, decíselo a la aseguradora y pedí por escrito que la póliza lo cubra.
¿Y después de la entrega?Te contamos cómo se alquila y se administra una unidad entregada, con números de enero y de todo el año.
Preguntar por el alquiler¿Cuánto da por año? Una cuenta de ejemplo
| Gasto | Supuesto | R$ por año |
|---|---|---|
| Expensas | 60 m² × R$ 6 a R$ 8 por m² por mes | 4.320 a 5.760 |
| IPTU | Valor venal supuesto de R$ 400 mil × 0,3% a 0,5%, con 20% de descuento | 960 a 1.600 |
| Luz | Mínimo de 30 a 100 kWh por mes × R$ 0,76, sin impuestos ni tu consumo | 274 a 912 |
| Seguro residencial | Promedio de Brasil en 2024 | 600 |
| Internet y mantenimiento | Según operadora y estado | A sumar |
| Total | Sin internet ni mantenimiento | 6.154 a 8.872 |
Es una cuenta de ejemplo: con tus números reales —metros, valor venal, tipo de conexión, consumo— el resultado cambia, y conviene rehacerla cada año con las boletas en la mano. Si lo alquilás, entra la administradora. En contrato anual, el mercado cobra de 8% a 12% del alquiler, más la intermediación del primer mes, de 50% a 100% de un alquiler (Regente, julio de 2026), y el inquilino suele pagar expensas ordinarias e IPTU (Ley 8.245/1991). En temporada, las administradoras cobran de 15% a 30% de lo recaudado según los servicios (PBTur, 2026), y los gastos fijos siguen siendo tuyos. Ver administrar desde Argentina.
Para tener los gastos fijos claros
- ¿Pediste el valor de las expensas de los últimos 12 meses?
- ¿Sabés el valor venal del IPTU y la fecha del descuento?
- ¿Tu seguro incluye vendaval, granizo y anegamiento?
- ¿Tenés una reserva anual para mantenimiento?
- ¿Comparaste por escrito lo que cobra la administradora y qué incluye?
Un departamento en el Norte de la Isla se puede alquilar por día en el verano y por meses el resto del año, a quien viene a trabajar una temporada. Aparte de esa renta está la valorización: poné tu monto y mirá la referencia de 20% al año durante la obra.
En el mismo plazo, en plazo fijo en dólares (1,25% anual) serían US$ 20.750; guardados en la caja, comprarían lo que hoy compran US$ 17.987 (inflación de EE.UU. de 3,6% por año).
Quiero el estudio con US$ 20.000 Ver la calculadora completa →Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de expensas en Florianópolis?
Depende del edificio. En anuncios de julio de 2025, el promedio de la ciudad era R$ 728 por mes (Loft); por metro cuadrado, de R$ 5,49 a R$ 8,35 según el barrio.
¿Qué cubre el seguro de un departamento en Brasil?
La cobertura básica es incendio, rayo y explosión. Vendaval, granizo y anegamiento suelen ser coberturas adicionales: pedilas por escrito.
¿Cuánto cuesta un seguro residencial en Brasil?
El promedio nacional era de R$ 600 por año en 2024, según la federación de aseguradoras; en el Sur se paga más por el riesgo climático.
¿Qué gastos tiene un departamento vacío en Florianópolis?
Expensas, IPTU y tasa de basura, el mínimo de luz, internet si lo dejás conectado, el seguro y una reserva de mantenimiento.
¿Es obligatorio el seguro de un departamento en Brasil? ¿El del condominio me cubre?
El condominio está obligado a asegurar todo el edificio contra incendio y destrucción, total o parcial (Código Civil, art. 1.346), y lo pagás dentro de las expensas. Ese seguro no cubre lo de adentro de tu departamento ni los daños que causes a terceros: el seguro residencial de la unidad es opcional, salvo que lo pida tu administradora o tu contrato de alquiler.
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